宏观经济对新加坡REITs收益影响的分析.docVIP

宏观经济对新加坡REITs收益影响的分析 　　摘 要：文章分析了宏观因素对REITs收益水平的直接、综合的影响，提出了在考虑发展REITs时，要综合判断宏观经济因素影响，充分考虑市场环境，这样才能促进房地产投资信托基金市场快速健康发展。 　　关键词：REITs；新加坡；宏观经济 　　中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）02-101 -02一、REITs的定义 　　房地产投资信托基金于1960年诞生于美国，REITs随着美国政府颁布《REIT ACT》而成为美国市场最重要的一种金融产品。美国房地产投资信托基金协会对REITs的具体定义为：房地产投资信托基金是一种组织形式为商业信托或者公司，资金来源为大众投资者的零散资金的集合，为房地产进行融资或收购并持有收益型物业，且分享房地产投资收益的信托方式。世界各地的业内人士和研究人员对REITs的一般性定义是：一种通过发行受益凭证或基金份额来集合大众投资者的零散资金，交由专业的投资机构进行房地产相关的投资经营与管理，并在时点将投资的综合受益按照比例分配给基金持有人的信托基金。新加坡到目前为止还没有出台专门针对REITs的法案，只是在《联合投资计划规范》（Code on Collective Investment Schemes）中规定在S-REITs市场中REITs可以采用商业信托或公司的形式，投资于房地产或房地产相关的贷款。 　　房地产投资信托基金是一种在房地产市场特有的投资信托方式，它在不同国家、地区的定义和形式各有不同。总的来说，REITs实际上是将房地产投资基金证券化，它的基本原则是分散风险，通过公司或商业信托的形式经营管理，汇集社会投资者的资金，由专业人员和机构进行相关经营与管理。REITs通过投资各种不同的房地产项目或证券的组合来实现其分散风险的原则，并且按照比例将综合收益分配给股东或基金持有人，所以实际上，REITs是一种内含信托关系的主要投资于房地产相关权益的共同基金，且其是标准化和可流通的。 　　二、REITs特点 　　REITs是通过采取投资基金、信托、投资公司等各种形式从事房地产管理、租赁、投资等业务活动的集合资金投资计划。一般情况下，REITs会选择较为成熟的物业组合进行投资，比如工商业地产。REITs一般会将收益（以租金为主的部分）90%以上的比例通过分红分配给投资者。房地产投资信托基金有着两重的特性，一方面REITs是资产证券化产品，这使其拥有了股票的特征；另一方面REITs是投资基金产品，这使其拥有了固定收益类产品的特点，比较典型的房地产投资信托基金具有以下三个特点。 　　（一）房地产投资信托基金被强制要求进行高比例的分红并且严格限制了它的投资范围，这使得REITs具有平稳成长和高分红的特点。在有效市场的假设下，房地产投资信托基金的期望收益与投资风险和股票、债券相较而言：股票REITs债券。（该论点不是市场对投资者的承诺，只是一种期望或预测的收益率和风险，投资者对房地产投资信托基金进行投资需要自行承担相应的风险） 　　（二）房地产投资信托基金的长期收益和其投资物业的租金收入及价格、房地产市场的繁荣程度具有很高的相关程度，在通货膨胀时能够提供有效的保值作用。另一方面，REITs的长期收益与其他金融资产（例如股票市场中的各种指数）相关度比较小，这一点可以使得投资者进行组合投资以分散风险。 　　（三）房地产投资信托基金是集合投资者的零散资金进行投资，降低了对于中小投资者来说过高的房地产投资对管理经验和资金方面的门槛，使得广大中小投资者获得了一条便捷的渠道来分享房地产业发展所带来的收益。 　　三、S-REITs简介 　　新加坡证券交易所审核委员会为了进一步地发展其国内的资本市场而于1998年7月提出了一系列的建议，为促进新加坡房地产市场发展和增加投资品种而设立REITs就是其中之一。2002年7月新加坡首只上市的REITs嘉茂商产信托基金（Capitalistic）――由嘉德置地发行，募集了折合约为9亿元人民币的资金。 　　新加坡房地产市场在金融危机后于2009年的第一季度开始明显复苏，相关资产价值和物业租金都比金融危机时增加了60%左右，增幅非常显著。新加坡房地产投资信托基金在2012年的收益率约为37%，而同时期，日本、美国和英国REITs的收益率平均约为19%，仅为新加坡的二分之一，此时的新加坡证券交易所在全球各地的REITs市场中表现最为出色。国际研究组织指出，新加坡REITs市场在全球经济低迷的情况下表现出色是因为其良好的宏观经济环境，例如优良的国内金融环境、离岸金融政策比较宽松和非常优惠的税收政策等，这些有利的宏观经济因素催生了很多亚洲房地产的龙头企业―例如凯德集团和丰树投资等等。