北极星：从融资服务到投资管理的转型之路（四）.docVIP

北极星：从融资服务到投资管理的转型之路（四） 　　单纯的分拆并不能解决资产价值被低估的问题，要充分释放物业资产的价值，北极星仍需要进行更彻底的变革。 从REITS到资产管理公司，转型之路的新尝试 　　那么，北极星地产金融公司为什么要分拆北极星资产管理公司呢？这主要是由于公司的管理团队想借助资产管理平台拓展非交易型REITS和其他基金管理业务，以摆脱REITS本身的资本市场融资能力束缚。 　　早在2009年，北极星地产金融公司就开启了非交易型REITS的发起管理业务。什么是非交易型REITS？简单的说，美国的非交易型REITS有点像中国的地产信托，不同之处在于非交易型REITS的期限更长（通常为7年或更长的时间），并投资于一揽子地产项目或相关债权资产，而非针对单一特定项目的融资；此外，非交易型REITS的投资门槛较低，主要面向普通的个人投资者，也因此，非交易型REITS在美国也要受到证监会的监管并定期披露财务信息（非公开注册的私募REITS除外）；但同REITS一样，非交易型REITS的分红比例达到90%以上时，分红部分可以享受免税优惠。 　　因此，非交易型REITS是一种介于传统私募基金和公募基金之间的品种，它兼具公募基金的低门槛特征和私募基金的弱流动性特征，是一种面向个人投资者的长期投资品种（传统的私募基金主要面向机构投资人和高净值客户）；也由于它的弱流动性，所以，非交易型REITS的股息率通常要比公开上市的可交易型REITS高2-3个百分点。 　　当前，在美国公开注册的非交易型投资产品的市场总规模已超过1000亿美元，有3万多名理财顾问在向客户推荐非交易型的REITS或BDC（美国一类特殊的封闭式投资公司）产品，有120多万投资人投资了非交易型的REITS或BDC产品。 　　随着非交易型REITS市场的成长，北极星地产金融公司在2009年推出了旗下的首只非交易型REIT NorthStar Real Estate Income Trust Inc.（NorthStar Income），当时的北极星地产金融公司还以资产证券化为主要业务，所以NorthStar Income也致力于投资商业地产的抵押债权和其他固定收益证券。 　　为此，公司专门成立了一家批发型证券经纪商（Wholesale Broker-Dealer）NRF Capital Markets（后更名为北极星不动产证券公司，NorthStar Realty Securities）。与一般意义的证券经纪公司不同，批发型证券经纪商主要面向独立的理财顾问和零售经纪商，向他们批发各种公开注册的非交易型证券产品，如非交易型的REITS和BDC，然后再由理财顾问们推荐给合适的个人投资者。2010年，在证券经纪公司的帮助下，NorthStar Income成功融资3770万美元，2011年又融资1.26亿美元，2012年融资4.43亿美元，到2013年7月封闭时，已累计融资11亿美元，后又超募了1.5亿美元，到2015年三季度末，NorthStar Income管理的资产额已经达到20.11亿美元。 　　2013年，北极星地产金融公司又发起了两只新的非交易型REITS，其中，非交易型REIT NorthStar Healthcare Income（NorthStar Healthcare），聚焦于医疗养老地产领域的债权和股权投资，计划募集资金11亿美元，其中，2013年募集了1.09亿美元，2014年募集了8.67亿美元，2015年由于市场反应良好，公司将目标融资额从此前的11亿美元调高到18亿美元，截至2015年11月4日，已累计募集资金15.5亿美元。 　　而非交易型REIT NorthStar Real Estate Trust II（NorthStar Income II）则奉行与NorthStar Income相似的投资策略，均以不动产债权投资为主，计划募集资金16.5亿美元，其中2014年募集资金2.8亿美元，2015年前10个月累计募集资金5亿美元，截至2015年11月4日已累计募集资金8.06亿美元。 　　上述3只非交易型REITS，截至2015年11月4日，已累计募集资金36亿美元，管理资产61亿美元，并在2013年贡献了2700万美元的管理费收益和500多万美元的净分销佣金收入，在2014年贡献了6500万美元的管理费收益和600多万美元的净分销佣金收入，在2015年上半年又贡献了5200万美元的管理费收益和400多万美元的净分销佣金收入，预计全年可贡献1.25亿美元的管理费收益和900万美元的净分销佣金收入。 　　随着非交易型产品募集资金规模的扩大，公司开始筹划通过合资或合作平台来发起新的非交易型REITS或BDC等投资工具。为此，北极