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“营改增”对房地产企业的影响及建议 　　摘 要：全面推行“营改增”后，房地产行业的税收征管将面临重大变化。首先，“营改增”的实行对于房地产企业的自身完善和调整起到了很大的作用，当然也使得房地产行业的发展面临巨大的挑战。本文从“营改增”对房地产行业成本和税负的影响着手，进一步做了详细的分析并对房地产行业的良好发展提出了相应建议。 　　关键词：营改增；房地产企业；建议 　　2016年03月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税【2016】36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改增值税（下面简称“营改增”）试点，建筑业，房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”的直接目的在于以减少重复征税、结构性降低企业税负的方式，促进产业的升级与专业化分工，发展现代服务业。此外，税收政策的变化将改变行业及企业的盈利水平，引发上下游企业间新一轮的价格博弈，进而在长期内改变行业的供求关系，对行业的竞争格局带来深远的影响。房地产行业作为此次改革中的重点和难点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。 　　一、“营改增”对房地产企业开发成本及税负的影响 　　（一）对建筑安装成本的影响 　　对房地产企业来说，建筑安装工程是房地产企业上一环节企业，在“营改增”背景下，会给房地产企业带来主要影响。建筑业存在许多特定的经营行使，“营改增”后不同的形式对税负的影响也不同。 　　首先，建筑业多采用包工包料的形式，在提供建筑劳务的同时提供建筑所需的建筑材料。在原来营业税的情况下，建筑业销售货物和提供建筑劳务，可以一起按3%的营业税税率缴纳营业税。如果纳入“营改增”，因为购买材料的价款已经算入到开发商支付给建筑公司的费用中，这些材料应安照建筑业11%的税率来缴纳增值税。这样以来，税负要比全部按建筑劳务征收的情况上升很多。 　　其次，一般纳税人为甲供材料的建筑服务，可以选择适用税率为3%的简易计税方法计税。甲供材料是指施工合同中的甲方（即建设单位）自行采购材料提供给乙方（即施工单位）用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种方式提供的工程用材料，乙方不垫付采购资金，材料发票交由甲方。这样对于房地产企业来讲，由于拿不到进项税额抵扣的增值税专用发票，会增加房地产企业的税收负担。 　　再次，建筑安装材料的供应以及材料种类的“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，基本上开具不了发票或者增值税专用发票，因此建筑业企业也无法抵扣相应的进项税额。 　　最后，贷款货款结算时滞性导致抵扣凭证无法及时取得。建筑业中普遍存在建设方、建筑方和材料供应商之间相互拖欠工程款、材料款的现象，导致相应收入的结算时间往往难以准确把握。而增值税管理中对增值税专用发票的抵扣期限又有180天的限制，因此，建筑企业很难在相互拖欠款项的情况下即时取得增值税专用发票，会导致进项税额无法抵扣的问题。 　　由于上述原因，建筑安装的成本在不断上升，建筑企业税负增加后，只能将其转嫁给开发商。而对自己有建筑部门或下属建筑业的房地产企业来说，更是直接受损。 　　（二）对土地成本的影响 　　土地成本是房地产企业开发成本占比较大的部分，土地额获得是通过政府的“招拍挂”的方式。现行政策规定房地产开发企业土地成本不计入销售额，这样就不用担心房地产企业是否能拿到增值税专用发票。当房地产开发商缴纳房地产增值税的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个政策会有效地保证房地产开发商近对其增值的部分进行纳税。这对对错企业来讲是极好的，有助于其减轻税负。 　　（三）对融资成本的影响 　　企业从银行贷款等融资成本不能被纳入扣除。在目前政策下，纳税人接受贷款服务时向贷款方支付的与该项贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中扣减，这样将会增加房地产项目的融资成本，进而增加税收负担。 　　（四）对人工成本的影响 　　在房地产企业中，人工费通常占房地产总造价的20%―30%，从事房地产行业的劳务工作者大多为来自农村的农民工，而农民工和其他普通工作者有很大的区别。大部分劳动力都有专门的劳务公司统一负责管理，农民工则有很大的流动性，没有专门的劳动公司进行管理，无法给房地产企业提供可抵扣的增值税专用发票，所以会增加房地产企业的税收负担。 　　房地产业具有开发周期长、重资产、复杂化、资金占用量大等特点，相关政策制定部门在36号文的制定过程中考虑到了房地产业的上述部分特点，对房地产老项目和老不动产制定了相关过渡政策――一般纳税人销售和出租房地产老项目和老不动产可选择适用