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衢州市市调分析报告 房地产大趋势—房产整体趋势 4月中下旬，新“国四条”、新“国十条”、住建部新规新政密度频，力度严苛，被称为是史上最严厉的房地产调控限制各种炒房投机性购房日前有国家发改委产业研究所所长助理黄汉权在接受采访时明确表示：“三年之内不征收房产税”；5月24日，发改委有关负责人声明，发改委产业研究所有关研究人员“3年之内免谈房产税”的讲话不代表发改委的立场。金融海啸最后的结果一定是美国轻伤，欧洲重伤，中国严重内伤—土地政策 2009年12月18日五部委收紧土地出让款：拿地首付不低于50% 2010年3月10日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%； 2010年3月22日，国土部整治土地市场，开展土地招挂拍试点改革，推广“一限双竞”(限房价、竞地价、竞保障房公租房比例)，不完全“价高者得”。 分析： 拿地首付提高，总价款缴纳时间缩短，提高开发商拿地门槛，开发成本大幅增加。 增加保障性住房占比，缓解低收入人群刚性住房需求。 土地招拍挂不完全由价高者得，意在避免高地价而导致高房价。 近日绿城在杭州拍得田园地块，楼面价9143元/—金融政策趋势 1.信贷政策： 中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点今年央行三度上调存款准备金率，累计可冻结资金近万亿元 分析： 此次调整，存款准备金率达到历史第二高点 关键词：准备金率上调 2.汇率政策： 2010年5月18日根据中国外汇交易中心公布数据，人民币对美元汇率基准价已达6.8407。 5月25日在第二轮中美战略与经济对话中，双方商定，美国将通过中美商贸联会以一种合作的方式，迅速承认中国市场经济地位。 分析： 美国有条件的承认中国市场经济地位，人民币必然升值，所带来的 直接影响是中国出口受到抑制，外汇总额减少，人们可支配现金增 加，下一步就会投资房产，导致房地产市场再度升温。 关键词：人民币升值 / 投资房产 3.利率政策： 2010年4月25日，中国银行第三套房原则上不放贷，并将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍；则利率调整后，贷款100万、期限20年的还款额度比较（如下表所示） 房贷利率 倍率 利率 还款总额 （单位：万元） 支付利息款 （单位：万元） 月还款 （单位：元） 需多支付利息款 （单位：万元） 每年需多支付金额 （单位：元） 0.7倍 4.16% 147.5 47.5 6144 　 0.85倍 5.05% 159.1 59.1 6627 11.6 5800 1.1倍 6.53% 179.4 79.4 7473 20.3 10150 2010年5月12日，多家银行缩减了首套房贷款利率折扣，房屋贷款利率上涨6.4%，涨幅比月扩大2.5个百分点发布《调整住房公积金贷款首付比例通知》，首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，贷款首付比例最低为30%；二次贷款首付比例最低为50% 2010年5月17日，部分银行暂停房地产开发贷款，直接影响到开发商的开发成本。 如果目前出台的调控政策不能对房地产起到很好的遏制作用，那么国家还有可能会进一步加大调控手段，将第二套房贷款的首付款比例提高到60%； 关于部分调整衢州市本地级住房公积金贷款和提取政策的通知：对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下和以上的家庭，公积金贷款首付比例分别不得低于20% 和30%；对购买第二套及以上住房的家庭，公积金贷款首付比例不得低于50%。 分析： 贷款政策对第二、三套房影响比较大，打击投机客的同时也打击了改善型住房的需求。 关键词：开发成本增加 / 贷款首付比例提高 / 打击投资客 5.税收政策： 2009年12月9日起，营业税征收年限由2年恢复到5年，即个人将购买不足年的非普通住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过年（含年）的普通住房对外销售的，免征营业税“新国十条”指出，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：“契税税率为3%~5%”。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售—衢州房地产趋势 衢州市土地供应 2010年衢州城市住房土地供应计划： 新增土地63.2万平米，上年存量房16.8万平米，总供应量80万平米，其中中小套型商品房的土地供应量为55.83万平米，占到供地总量的70%左右。