石家莊红人公馆小户型案例分析.pptVIP

小户型案例分析——红人公馆 2006.11.5 目录 一、区域环境 二、项目简介 三、产品分析 四、销售分析 五、推广分析 六、客群分析 七、项目小结 一、区域环境 区域环境评价 从区域位置分析，红人公馆项目处于商业区与居住区的过渡带。 从周边配套分析，红人公馆项目位置略偏于居住功能。 区域环境 红人公馆项目位于中华大街与宁安路交口,西侧为生活区，其余三面邻路；区域环境如下： 周边配套 红人公馆周边配套使该过渡区域在功能上略偏居住。主要生活配套如下： 学校：二中、中华大街小学、九中、 铁一中、三十四中。 公园：绿荫广场。 医院：省二院、三院。 二、项目简介 三、产品分析 红人公馆在小户型产品方面进行了多项尝试性创新。试图解决小户型密度高、绿化低、采光差的问题，部分值得借鉴。 红人公馆在对小户型项目进行创新的同时，由于自身地块形状、容积率等多方面因素的限制，出现了很多值得注意的问题。 产品创新 户型。 项目塔楼部分每层18户，有15种不同户型，空间划分独具特色，样板间风格紧扣年轻时尚主题。 走廊。 红人公馆采用“之”字形走廊。将其分为多段，避免走廊通透引起的私密性问题； 走廊和电梯结合，层面被软性的分成三个独立区域。 共享天井。 为解决内部景观问题，红人公馆牺牲部分面积，每3层设挑空天井。以增加采光和绿化。 外飘窗 红人公馆为解决采光问题而进行的创新，不仅仅体现在层面的布局、共享空间的开辟，还体现在对窗的设计方面。 注意规避 受地块和层面布局的制约，部分户型出现大进深情况。 四、销售分析 销售政策 红人公馆采用预售卡的方式积累客户，第一次放号凭卡优惠4000—5000元/套。 分批推出，10月28日推出7、10、13、23、24层，共90套，售磬。第二批单位推出时间为11月4日。 推出部分均价4500元/平米。 价格策略 价格制定过分考虑朝向和面积，忽略其它因素，导致同层差价大。 高开高走的价格策略适用于短期项目。 五、推广分析 红人公馆采用借势推广的方式，适应了项目要求短期提升知名度的情况。 红人公馆采用常规媒体进行推广： 纸媒：都市报、晚报、DM杂志 结合事件发布，9.13、9.21－售卡\10.24、10.26、10.27－开盘\10.29－开盘后续 电媒：广播，采用普通人声录制。 网络：搜房网，跟踪工程进度和事件，持续更新。 户外：公交站牌、现场围挡，强化项目形象。 六、客群分析 原因分析 客群倒置的原因主要如下： 推广和产品分离，未能吸引目标客群。 价格超出年青人群支付能力。 七、项目小结 项目有诸多创新，但在创新过程中暴露若干问题。 推广与产品分离，影响后期销售。 充分利用施工现场的围墙包装。（共性） 价格策略均好性不足（共性）。 现场组织无序（共性）。 分期开盘策略造成客户流失。 Part1 end 西美二期投资收益分析 投资评价 西美二期项目投资方案，实质为开发商融资方案。 其资金投入量大，回收风险高，投资价值极低。 项目简介 投资分析 如投资52.18平米公寓一套 总价： ８０００元／平米＊５２．１８平米＝４１７４４０元 贷款九七折优惠：　 ４１７４４０元＊９７％＝４０４９１６．８元 首付３０％： ４０４９１６．８元＊０．３＝１２１４７５．０４元 经贷款取整调节，则首付１２７４４０元；实际贷款２９万元。 如贷１０年，月供３１６１元；如贷１５年，月供２４０７元；如贷２０年，月供２０３０元；如贷３０年，月供１６８２元 以贷款十年计算，前６年委托经营，实际月供１００元。后四年可续约，具体政策未定。 40.5万元的资金回收周期为8年，周期较为理想 风险评价 以上投资案例，在实际中存在诸多风险。 1.忽略资金自我增值价值。该方案8年后回收资金仍为40.5万元，而40.5万元8年本息共计53万元。 2.40.5万元的回收周期为8年，而其返现期为6年。 3.资金管理不透明，6年回收期内资金返现难以保证。 4.投资品依附性强，投资者只能交由开发单位进行管理，很难独自经营，获得受益。 All end 西美二期为单栋板式小户型项目。共26层，1-3层为金融商业、4层为餐饮中心、5-17层为写字间，18-26层为酒店式公寓。 公寓精装交房，均价8000元/平米 目前预售VIP卡，凭卡购房，一次性付款优惠5%，贷款优惠3% 可提供2成30年贷款。 委托经营６年，委托期月返金３０６１元。 红人公馆项目为板塔结合形式，由1栋32层塔楼、1栋24层板楼、1栋18层板楼构成。