深圳沙井裕客隆項目投资可行分析.docVIP

深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析报告 广州市广百置业有限公司 2009年9月22日 目 录 第一部分 项目简介…………………………………………… 一、项目名称…………………………………………………… 二、项目的地理位置…………………………………………… 三、项目的交通状况…………………………………………… 四、项目规模…………………………………………………… 五、业主的基本情况介绍……………………………………… 六、项目的其他情况…………………………………………… 七、项目的进程………………………………………………… 第二部分 项目的现状分析…………………………………… 一、项目实施的原因……………………………………………1 二、项目实施的影响…………………………………………… 三、项目的现状分析…………………………………………… 第三部分、项目的业态分析…………………………………… 一、项目业态分析…………………………………… 二、项目的业态的确定………………………………………… 第四部分 项目所处商圈竞争对手分析……………………… 一、项目所处商圈商业物业分析……………………………… 二、主要竞争对手分析………………………………………… 第五部分 项目SWOT分析…………………………………… 一、项目优势…………………………………………………… 二、项目劣势…………………………………………………… 三、外部环境机会分析………………………………………… 四、项目威胁分析……………………………………………… 第六部分 项目的经营设想…………………………………… 一、项目开发的思路…………………………………………… 二、项目经营布局设想………………………………………… 第七部分 项目的效益评估…………………………………… 一、项目主要合作条件………………………………………… 二、福星市场现有经营状况分析……………………………… 三、项目经营效益评估………………………………………… 第八部分 项目风险与对策 ………………………………… 第九部分、项目的组织与实施………………………………… 一、项目的组织………………………………………………… 二、项目的实施………………………………………………… 三、投资估算与资金筹措……………………………………… 第十部分、综合评价与结论…………………………………… 第一部分 项目简介 一、项目名称 裕客隆购物广场项目（以下简称“ 项目” ） 二、项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路180号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约1公里即到。 示意图 卫星图 三、项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，650路 755路 758路 781路 四、项目规模 项目建筑面积28494.70 m2，共有四层，每层楼高5.1米。首层建筑面积为7931.07 m2 ，楼板荷载300 KG／㎡。第二层建筑面积为7664.65 m2 ，楼板荷载300 KG／㎡。第三层建筑面积为7654.92m2 ，楼板荷载300 KG／㎡。第四层建筑面积为5244.06m2 ，楼板荷载300 KN／㎡。合计28494.70 m2。另有露天停车位160个。 室内实景 五、业主的基本情况介绍 该项目的业主是一个家族企业，企业中的几个负责人都是一个家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六、项目的其他情况 （一）经营状况 项目于2004年开业至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单一。 项目1000米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站一带，项目周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。 目前除首层华源门诊、大地通讯、中国移动、海王星辰、肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于2009年年内到期。 （二）租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期20年，原始租金15元/平方米，合共417000元/月，每五年递增15%。目前该商场开业已将近五年。 时间段 租金单价 原合同条件 约定条件 2004——2009年 15元/m2/月 15元/m2/月 2009——2014年