房地产评估场法作业.doc

市场法市场法的理论依据是市场法中的交易情况修正是对(??? )价格本身是否正常的修正.A交易实例??? B、可比实例??? C、 估价对象???? D、标准化实例、在市场法中，土地使用权年限调整属于（? ）调整。?A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况?运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（?? ）。?A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度????? B、临街状况?? C、容积率D、使用年限????? E、周围环境1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m2 1200m2 9687.6平方英尺 成交价格 240万元人民币 300美元/m2 243元人民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素 0% +2% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 1、建立价格可比基础 甲一次付清总价=（元） 甲单价=2162.65（元/m2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2） 2、计算比准价格 比准价格甲=2162.65×100/95×（1-0.8%）3×（1+1%）12×=2722.19（元/m2） 比准价格乙=2550×100/100×（1+1%）5×（1+1.2%）7×100/102=2856.34（元/m2） 比准价格丙=2700×100/100×（1+1.2%）6×100/105=2762.22（元/m2） 3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： 估价对象（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2） 2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m2） 3800 4100 3950 成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 房地产状况 区位状况 +3% 0 -1% 权益状况 0 +2% -1% 实物状况 -1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 =3809.77元/m2 所以房地产2003年10月1日的正常价格 答案： 1、计算比准价格 比准价格A=3800×100/98×（1+1.5%）5×（1-1%）7×100/103×100/100×100/99=3809.77（元/m2） 比准价格B=4100×100/101.5×93/98×100/100×100/102×100/100=3758.15（元/m2） 比准价格C=3950×100/100×93/97×100/99×100/99×100/102=3788.24（元/m2） 2、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： 估价对象（单价）=（3809.779+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2） 3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2001年11月1日至2