株洲桂鑫项目发展战略研究.pptVIP

现代都市，名贵形象 城市公馆：成熟的都市气质 现代都市，名贵形象 精致园林，风情绚丽 现代型：水与材质之美 精致园林，风情绚丽 风情型：水与造型之美 实用户型，经济尺度 株洲住宅市场所售户型以2房和3房为主，其中三房占比约为45.4%。 分户型来看：一房的主力需求面积在60㎡以下，二房主力需求面积在80-100㎡，三房的主力需求面积在110-130㎡，四房的主力需求面积在160㎡左右， 市场对80-130平米之间的2房3房需求量相对较大，中小户型产品仍是市场上主力需求产品 以65㎡为整体下限，保持不与公寓户型重叠； 坚持70-100㎡的经济型户型为主流，迎合投资客喜好； 适当设置110-120㎡的居家户型，丰富产品线 户型 面积下限 面积上限 平均面积 套数比 小2房 65 70 67.5 15% 大2房 70 80 75 20% 小3房 90 100 95 40% 大3房 110 120 115 25% 合计 100% 可以考虑增加5%左右的面积在125-140㎡左右的小四房，但销售难度将会比现有户型销售难度增大。 实用户型，经济尺度 以65㎡为整体下限，保持不与公寓户型重叠； 坚持70-100㎡的经济型户型为主流，迎合投资客喜好； 适当设置110-120㎡的居家户型，丰富产品线 户型 面积下限 面积上限 平均面积 套数比 小2房 65 70 67.5 15% 大2房 70 80 75 20% 小3房 90 100 95 40% 大3房 110 120 115 25% 合计 100% 表象的尊贵 强调阔绰与尊贵符号；局部双层高 体验的豪华 各组团半地下车库或集中商业抬高后，不再采用传统的阶梯进入园林的方式，而以大堂形式用2层电梯作为各组团入口，进入园林后分转各栋入户大堂 成熟都市表情 阔绰、尊贵大堂 精致的水景园林（现代或风情） 集中豪华入户大堂 表象与体验的豪华 内部空间经济化 65-120的主流居家户型 一梯5-7户的集合式住宅 公寓客户群体界定 客户定位： A、购买——以投资客为主（面向全市客户），部分商务人士及企业自用购买兼顾投资 B、使用——分为办公与居住两种用途： 居住：城市高端商务人群、生意人（中、长期居住）、往来型商务人群（中、短期）；全省范围高收入群体的城市豪华度假公寓 办公：流动性相对较大的小型企业；处于创业期的企业（商业直销、小型贸易、电子通讯、编程研发、建筑施工等） 功能定位：奢华型居住商务弹性物业 甲级形象 以酒店式公寓实现甲级写字楼的价格（18000），且销售速度更快 占地面积：7368 建筑面积：101013 用地性质：写字楼 容积率：12 停车位：470 物业管理：新浩物业（金钥匙联盟） 管理费：12（不含空调费） 公寓价值体系：思维原点—金中环酒店公寓 星级物业 以30—60的小面积单位为主力户型，全部带精装修销售，实现快速高价 购买客户： 投资客、小型企业主自用 面积区间 层户数 套数 比例 面积 30—31 16 144 42.11% 4464 48—49 8 72 21.05% 3492 51—59 11 99 28.95% 5445 78 1 9 2.63% 702 95 1 9 2.63% 855 106 1 9 2.63% 954 合计 38 342 100.00% 15912 楼层 9 项目 内容 甲级形象 超高层立面全玻璃幕墙，或配合实体框架；写字楼独立大堂 星级物业 “五星级标准”室内装修（可分多种，现代、温馨等） 可考虑酒店经营管理顾问 + 增值服务 休闲中心设置（咖啡、餐饮，结合商业解决） 公共空间新风系统；光纤到层 分段空中花园设计 精巧实用 30—60的主力户型，控制总价，适宜居住与小型办公 层高3-3.5，3部高速电梯（与酒店共用6部） 发展战略 都市大成就·新核心先导之作——新都心升级计划 形象升级：单栋超高层 / 艺术形象 / 超炫现代派 /城市仪式与标志 品牌升级：一线商超 / 品牌团队 功能升级：高端商务 / 服务公寓 / 前卫都市街区 价值升级：合理的容积率拆分 / 各物业价值 物业价值 商业物业：高端生活商务消费融合体 / 美食驱动 / 生活消费驱动 / 休闲娱乐驱动 / 兼顾销售与持有的规划方向 商务物业：融城地标级建筑 / 国际化经贸平台 住宅物业：成熟的都市形象 / 尊贵的体验 / 经济化的户型尺度控制 公寓物业：甲级公建形象 / 星级服务与配套 / 小尺度空间 百货驱动型 超市驱动型 ●经济分析对比 总建筑面积 共： 182035.0 计入容积率面积： 163821.0 ㎡ 地下室面积： 18214.0 ㎡ 可建面积 　 住宅面积： 52000.0 ㎡ 写字楼面积： 39200.0 ㎡ 商业面积： 59121.0 ㎡ 公寓