項目计划管理的分级艺术.docVIP

项目计划管理的分级艺术 ????有效的计划管理能帮助企业管理者合理分配资源、顺利达成目标，在崇尚科学管理的现代企业里无不重视对计划的管理。计划是房地产项目管理的核心工作，尤其是跨区域多项目发展的集团企业，由于涉足的地域跨度大，项目的开发量增加，更应强调计划的重要性。 ????然而，根据我们多年与房地产行业的深入接触发现，不少房地产开发企业在计划管理方面存在不少问题，主要表现在以下几方面：一是计划制定的合理性、严谨性难以保障，要么自上而下，领导说了算，要么自下而上，给自己留足了空间；二是计划大而全，关联复杂，多方相互影响，管理效率低下；三是执行结果很难认定，责任追踪错综复杂；四是计划调整的随意性大；五是项目知识难以共享，经验难以复制等。 ????房地产企业跨区域、多项目发展时，计划管理如何做到大而不乱？如何实现集团、公司、项目的有效协同和权责分明？这考量着企业对项目计划管理的分级能力。 ????一、项目计划管理的分级艺术 ????分级计划管理实际上是根据集团、区域公司、项目公司的权责范围，将项目计划进行相应的分解，各层级分别负责其对应的计划，层层聚焦分解管理难度。在分级管理体系中，集团能够将有限的时间和精力聚焦在项目的关键环节上，抓大放小，大大降低了管理的复杂度。 ????目前，项目计划的分级管理主要分了四级，即将计划分为集团关键节点计划、项目主计划、项目专项计划和楼栋施工计划四级。具体分级管理的方式如下： ???? ????集团关键节点计划：即集团管理层关注的计划节点，主要是一些项目的重大里程碑事件，比如拿到国土使用权证、完成方案设计、交房等，具体确定多少个节点项应根据每个公司的管理精细度而定，如龙湖的集团关键节点项在14项左右。通过集团关键节点的管理，能让最稀缺的高层时间锁定在最关键的环节上。 ????项目主项计划：项目主项计划是区域公司层面对各项目的管控计划，包括从立项到交房的整个项目生命周期的计划，覆盖各个专业口，如报建、营销、设计、工程、成本等。项目主项计划由项目经理负责，基于关键路径，控制项目总工期，强调专业线的横向协同。 ????项目专项计划：专项计划是项目职能负责人关注的计划，是主项计划按专业口的进一步细化，例如报建专项计划、设计专项计划、工程专项计划、营销专项计划、客服专项计划等等。 ????楼栋施工计划：楼栋施工计划是“工程专项计划”的延展，由现场工程师负责、工程部经理统筹，将“工程专项计划”细化到单体楼栋的工程施工计划，指导工地现场的施工管理。 ????通过这种分级计划管理体系的建立，大大降低了项目管理的难度；同时，计划在各层级职权范围内管理，责任清晰明确：当下级计划延期影响上级计划时，通过关联给予提示，而不会直接调整上级计划，保证了计划的严肃性；在不影响上级计划时，下级计划可在职责范围内合理调整，计划管理更加高效。 ????二、分级计划的编制流程 ????四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心。项目主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划；向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。如下图所示： ???? ????项目主项计划与集团关键节点计划的编制流程 ????项目主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前，由项目总经理牵头，组织报建、营销、设计、工程、成本等各职能经理，根据计划模板编制项目从立项到交房全生命周期的开发计划，经区域公司、集团计划运营逐层审批通过后形成可执行的项目计划，也即项目主项计划。项目主项计划主要围绕跨专业线的横向协同，控制项目总工期。主计划确定之后，集团根据自身的管控精细程度，从主计划中抽取集团关键节点计划，作为集团管控的核心环节。 ????项目专项计划的编制流程 ????施工、开发、报建、配套等各职能经理既是项目专项计划的编制主体，也是项目专项计划的执行主体。各职能经理在项目主项计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，专项计划编制完成后，经项目总经理审核——区域公司职能部门负责人会签——区域公司总经理助理初审——区域公司总经理审核确定之后形成可执行的项目专项计划，同时抄送集团项目总办计划专员。 ????楼栋施工计划的编制流程 ????楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下，编制每栋单体楼的施工计划，编制完成后，上报项目总经理审批确定，最终形成楼栋施工计划。楼栋施工计划由现场工程师进行具体执行，并填报楼栋进度情况，项目部工程线负责人汇总各楼栋施工进度情况，反填“工程专项计划”。 ????这种从上到下逐级指导的方式确保了计划的制定紧扣企业战略目标；同时，计划逐级细化，各层级以适合其管理要求的精细程度编制计划，避免计划过粗、过细，保证了计划的合理性、科学性和严谨性。 ????三、分