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析北京首宗农村集体建设用地入市 　　一、背景 　　2013年11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确指出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式从中央层面开启了我国农村土地制度改革的大幕。2015年2月27日，全国人大常委会通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，标志着“三块地”改革试点进入实质性的实施阶段。2015年8月19日，浙江省德清县以协议出让方式成功入市了首宗农村集体经营性建设用地，此后又有贵州湄潭、四川郫县多宗地块集中入市，拉开了农村土地改革帷幕。 　　二、北京市首宗农村集体建设用地入市基本情况 　　大兴区为北京市唯一获批的试点区。北京市农村集体经营性建设用地入市试点以来，首宗入市交易地块为大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地，位于范家庄西路东侧，使用权以挂牌出让方式入市交易，出让方为北京市盛世宏祥资产管理有限公司（西红门镇镇级联营公司）。我国境内外企业、其他组织和个人均可参加竞买，但不接受联合竞买。 　　根据《挂牌文件》（土集使挂（兴）〔2015〕001号）（以下简称《挂牌文件》），该宗土地总面积26700平方米，土地使用权出让年限为40年，规划用途为绿隔产业用地，建筑使用性质为公建、商服、办公、多功能等与产业相关，建筑密度≤50%，建筑控制规模≤53400平方米，容积率为2.0。挂牌出让起始价为人民币45428万元，竞价阶梯为人民币200万元整，竞买保证金为人民币9000万元整。该宗地以临时“三通一平”（“三通”指通临路、具备临水、临电的接入条件；“一平”指除最终可保留及涉及二级开发单位继续使用的地上物外，无其他施工障碍物的场地自然平整）形式供地，竣工验收前达到“六通一平” （“六通”指通路、通上水（自来水、中水）、通下水（雨水、污水）、通电（仅管沟）、通讯（电信、有线电视）、通燃气；“一平”指除最终可保留及涉及二级开发单位继续使用的地上物外，无其他施工障碍物的场地自然平整）的条件。 　　该宗土地设定了5项开发建设条件：（1）要求优先安置西红门镇劳动力就业；（2）要求项目投资强度不低于人民币1.2 亿元/公顷；（3）要求年纳税额不低于600 万元/公顷；（4）建设期间，建设税需在本地缴纳，经营公司在本地注册；（5）为保障以上顺利落实，需在项目用地内选取3400平方米经营性用房（地上）作为上述要求的履约保证。竞得人如未按以上要求落实，上述建筑物所有权及分摊的土地使用权面积一并无偿划转北京市盛世宏祥资产管理有限公司使用。 　　地块成交后，竞得人与北京市盛世宏祥资产管理有限公司签订土地出让合同。土地出让价款要求一次性付清，出让价款的一定比例作为土地增值收益调节金，上缴大兴区财政。北京市盛世宏祥资产管理有限公司取得剩余出让价款，各村集体经济组织按照其在该公司中所持股份参与分配。 　　三、有关分析 　　与国有建设用地使用权出让相比，集体经营性建设用地使用权出让在土地所有权人、土地受让人及购房者等相关方面略有不同。 　　（一）土地用途和规划限制 　　我国实行严格的土地用途管制制度，《土地管理法》将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。国有建设用地使用权的土地用途，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，主要有居住用地、工业用地、商业用地及办公用地等。农村的集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地三大类。农村集体经营性建设用地，指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。本次改革试点是在符合规划和用途管制前提下进行的，针对的是存量建设用地，农用地不转用，耕地红线不突破。土地用途是集体经营性建设用地，不包括农村的宅基地。《不动产登记暂行条例》也把建设用地使用权和宅基地使用权分为两类。至于规划则既要符合土地利用总体规划，也要符合城乡建设规划。根据《挂牌文件》，本次集体经营性用地使用权的土地用途为绿隔产业用地，建筑使用性质为公建、商服、办公、多功能等与产业相关，并且有控制性详细规划。 　　（二）土地出让年限 　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有建设用地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、