第1章房地产市场运行的一般规律.doc

房地产市场运行的一般规律 房地产市场概述 房地产市场含义 市场：指供需双方见面、买卖双方交易的场所，同时又是指交易活动的总和。 房地产市场：狭义-房地产交易的专门场所； 广义-房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。 通俗讲：房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。 房地产市场的分类 按市场运行层次分（流通分） 一级市场（土地出让市场）：国家作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场（增量房地产市场）：一级市场的土地使用权受让人，在土地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。 三级市场（存量房地产市场）：指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。 二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 2、按市场交易客体分 土地使用权市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场 按物业类型分 住宅市场：住宅市场是房产市场的主体 非住宅市场：办公、商用、厂房、仓库等具体市场 按购置目的分 投资市场、自用市场 按房地产价格的实现形式划分 房地产资产市场（买卖市场）、使用市场（租赁市场） 房地产市场的功能 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。 反映房地产市场的需求变化； 调节供需双方的相互适应； 为政府制定调控房地产业的政策提供参考依据。 房地产需求 房地产需求的含义 房地产需求：指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 房地产需求量：在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买房地产的数量。 潜在需求：指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。 由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。 特点 1、房地产需求的区域性 由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。 一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求；另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。 2、房地产需求的层次性 这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义： 第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。 第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。 3.房地产需求具有消费和投资的双重性 来源：房地产及时消费品又是投资品。 房地产需求的可替代性 租赁的需求与房地产买卖的需求具有一定的可替代性；租赁房地产可以提供与自有房地产一样的使用功能。 ，作为投资品，房地产需求与股票、债券、期货等其他投资工具具有一定的可替代性。 分类 生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。 2、消费性需求 指由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%-80%左右。 3、投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值