翠轩项目_策划营销思路梳理(第一部分)概要.ppt

第一部分 项目基础特性及营销目标提出 项目基础特性 1 地段 2 配套 车程五分钟生活圈完美配套 购物配套：新大新、友谊商店、天河城、正佳广场、广百….. 日常配套：永福肉菜市场、7－11便利店、好又多、宏城超市 休闲娱乐配套：动物园、东风公园、黄花岗剧院、钱柜、红点….. 教育配套：先烈东路小学、先烈中路小学、执信中学、 星海音乐学院、广东工业大学沙河校区 交通配套：地铁6号线水荫路站、内环路入口、十条几公交线路 银行配套：农业银行、广州市商业银行、建设银行、交通银行 餐饮配套：芙蓉王食府、金华安大酒楼、洞庭土菜馆、张记清补羊肉馆 医疗配套：中山大学眼科中心、东山区骨伤医院、广州市肿瘤医院  项目营销目标提出 目标1 售价目标及销售进度 售价目标分析——市场分析 目标2 君华地产品牌沉淀 项目以理想的价位及较独特的个性形象，拥有理想的知名度； 君华地产—城市精品地产品牌的建立。 第二部分 项目策划营销 S 优势1 城心位置，拥天河之繁华及东山之文脉2 汇聚城市发展之精华的完美配套3 拥地铁及内环路两大极便利交通体系4 项目在片区形象跳跃，昭示性强 S 优势1 城心位置，拥天河之繁华及东山之文脉2 汇聚城市发展之精华的完美配套3 拥地铁及内环路两大极便利交通体系4 项目在片区形象跳跃，昭示性强 项目定位 １ 客户定位 年龄介于28－45岁之间； 多是越秀区或天河区本片区和周边原居民； 事业有成但远未到顶峰； 有浓厚的市中心情结或恋土情结，希望居住本地； 但对塞车深恶痛绝，对生活质量有较高追求。 2 项目市场定位 市场现状 市场定位 形象定位 卖点整合 项目命名 关于“仕” 的延展 “仕”是现代经济大潮中的精英，他们掌握经济之命脉； “仕”是雅致的，高素养的，有独特品位和追求，他们追求并有能力实现有品位的生活，他们是生活的主人； 他们对文化有着特有的敏感和情怀。 4 价格定位 我们的判断 分析 周边二手物业售价及租金 估价参考项目之比较 推广策划总原则 我们的展示安排 展示动线 ---- 热点不断，让置业者保持兴奋感 看楼通道（室内） 销售道具——模型制作 模型是至关重要的销售道具， 也是项目核心价值显著的载体，本项目模型制作须充分考虑如下因素： 推广的总费用计划 客户储备及拓展 收筹及洗客 开盘前两周开放销售中心，开盘前一周开放样板房。样板房开放后即开始收筹洗客，将对项目新鲜兴奋期的诚意客户转变准客户，进而转变为业主。 开售策略 从试探市场和最大限度消化储备客户的角度考虑，本项目在正式公开发售前，先以内部客户的形式消化团购客户及购买两套以上的客户（此两类客户可仅给予优惠认购权），由此试探客户对价格的反应及认购热情。 销控策略 —— 本报告完毕 —— 认筹金额根据客户到访量及诚意金接收程序综合考虑确定。 自7月份咨询处开放起，即进行储客。有意向的客户填写《翠轩项目诚意登记协议》，客户详细填写意向户型、面积、心理价位及客户信息等，协议中，我方承诺给予客户购房优惠，并在我方正式收筹时客户交纳筹金后协议正式生效。客户填写此协议有利于我方做好客户分析及销售定价、销控等策措。 君华 · 仕林阁 主推 仕 — 代表上层身份，代表有着高素养、有独特品位和追求的现代生活精英阶层。 本项目优雅的东山文化气质，完美的生活配套，最便利的交通配套。一切赋予项目一种雅致从容的新都心生活气质，这里将汇聚一群城市的精英。 注：本命名暂定，最后确定将参考广告公司建议。 他们——非翠轩主人莫属 作为君华地产城市精品项目品牌的建立及延展，可以发展“仕”系列品牌项目，把握城市中竖客户群。发展并形成独特的个性品牌形象。 备选名 君华 · 上域 君华 · 尚域 君华 · 仕林阁 君华 · 尚阁 君华 · 世轩 君华 · 观城 珠江新城最后一块住宅用地以楼面价15323元/平米的成功拍卖，给置业者带来新的冲击，原本对目前售价走势迷茫的置业者更增加迷惑。后续广州楼价的走势如何，在目前经济不定型的背景下，只能等后市分解。 楼市售价迷局： 然而，横向比较，广州作为珠三角的经济核心，其房价对比深圳、上海、北京等同类发达城市，显著偏低超过30% 究竟，售价将何去何从？ ② ① ③ 短期内广州房价下调的压力不大，延续于年底前，市场售价更有可能是平稳；即使经济形势有所下行，售价更趋于稳定而非显著下调。 依据： 1、相比较而言，广州楼市售价中泡沫成份较低； 2、目前市场上的供求关系较为平衡，甚至部分区域求大于供； 3、