河南省某住宅建设可研报告.docVIP

河南省某住宅建设项目 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 某住宅建设项目 1.1.2 项目地理位置 某市三环路与农业路高架快速路结合部 1.1.3 建设规模 项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米。 1.1.4 项目投入总资金及资金效益情况 项目总投资估算120031.31万元，预测能实现销售收入357990.30万元，税前利润210345.92万元，税前成本利润率192.16%，税 后利润157759.44万元，税后成本利润率144.12%，投资回收期1.02年,项目的财务内部收益率为156.12%，财务净现值 113588.93万元，经济获利能力较好，该项目在财务可行。 1.2 承办单位名称 公司名称：河南某置业有限公司公司简介： 1.3可行性研究报告编制依据 1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》；3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；4、某市城市总体规划；5、某市“十二五”规划；6、《城市规划编制办法》；7、《城市居住区规划设计规范》；8、委托方提供的有关资料。 1.4项目主要建设条件 1、项目的建设符合某市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。 1.5主要技术经济指标 序号 项? 目 指标 ? 1 二期规划用地面积 134.89 亩 2 总建筑面积 462031 ㎡ 3 项目总投资 120031.31 万元 4 项目项目收入 357990.30 万元 5 利润总额 210345.92 万元 6 税后利润 157759.44 万元 7 成本利润率（税前） 192.16 % 8 成本净利润率（税后） 144.12 % 9 财务净现值（FNPV） 113588.93 万元 10 财务内部收益率（FIRR） 156.12 % 11 动态投资回收期 1.02 年 ? ? 1.6问题与建议 1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。  第二章 项目投资环境与市场需求研究 2.1我国房地产市场投资环境分析 2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可 以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面， 可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的 机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆“。预计2013年的房地产市场，在价格上将保持稳定，有所理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房