物业设施设备管理培训解剖.ppt

三﹒全面计划管理的水平 “三全管理”即：全面计划管理、全面质量管理和全面经济核算。全面计划管理亦即“目标管理”。可分为短期、中期、长期三种管理，具体要求如下： a.短期计划 短期计划，一般是指月度工作计划和季度工作计划是物业日常全面管理的工作计划。月度和租季度计划要做到立项有据，目标明确，措施具体，限定完成时间，实施人员落实。短期计划费用由管理费支出。 设备管理者应具备的素质 b.中期计划 中期计划是指年(半年)检项目和计划在三至五年内规划进行的项目计划。三至五年内的规划项目是指：设备更新及大检修、建筑物的局部翻修和新增设施及设备项目，通过这 些项目，可以提高物业档次，保值或升值，其费用应由维修基金支出，但必须经业主委员会批准。应该指出：中期计划也包括设备的年检(半年检)项目，这部份中期项目的费用由管理费支付。 设备管理者应具备的素质 c.长期计划 　　长期计划是指物业的长远规划。一般是在五年以后实施的，应该由物业管理处提出规划项目和可行性报告，经业主委员会批准后，纳入年度计划安排﹐其费用由维修基金支出。 设备管理者应具备的素质 四﹒有全面质量管理的意识  全面质量管理是一项全面性的包括所有工作的质量管理。一项工作的全过程和全公司的人员都要参加的质量保证工作，是一项系统工程。ISO9002也是一项质量保证系统工程，是国际认可的工 作质量标准，它涉及到企业工作的各个方面，一个企业经ISO9002论证合格，就能得到国际认可，就可以和国际上其他国家的工作接轨，能提升企业的信誉和知名度，拓展国际工作空间，从而为企业带来效益。 设备管理者应具备的素质 所谓全过程的质量管理是指物业管理工作的每一个环节，每一个人的工作，从任务下达，准备条件，实施和达到目标要求的全过程都要符合予定质量标准，不会因为某工作环节而导致整个工作项目的失败。为了保证全面质量管理达到理想的效果，就需要得到管理制度和工作标准予的以支持。 设备管理者应具备的素质 物业设备、设施管理内容 设备、设施的基础管理； 设备、设施的安全管理； 设备、设施的运行管理； 设备、设施的维护管理； 设备、设施的节能管理。 基础管理 组织架构、管理文件； 物业设备、设施原始资料； 物业设备、设施现场资料。 安全管理 安全作业制度； 设备、设施安全操作规程； 设备、设施安全检查制度。 运行管理 设备、设施运行操作； 设备、设施运行监控； 设备、设施巡视检查。 运行巡视检查“八要决” 看— 设备、设施外观有否异常； 听— 设备、设施运行声音； 闻— 设备、设施有否异味； 摸— 设备、设施运行温感、震感； 测— 设备、设施各种参数； 查— 设备、设施运行标准； 比— 设备、设施运行数据的差异； 记— 设备、设施巡检检查的情况。 ＜看、听、摸、闻、查、测、 比、记＞ 是用眼、耳、鼻、手加上专业技术手段进行巡视检查，以及时发现问题迅速找到原因，将故障或事故消灭于萌芽状态之中。 看： (1) 看设备外观有无异常：渗(水、油)、漏(水、油)、滴(水、油)、松、散、变形、移位、缺、锈、灼痕(爬弧放电)、电晕(高压电缆头)、热痕(发热变色)烟尘、标志脱落、防火门是否能自动关闭，消防栓是否有人动用或漏水，安全设施有否损坏、丢失； 　(2) 看设备周连有无：杂物、易燃、易爆、易挥发性化 学物品等，影响设备工作的物体，可能造成设备产生不安全的因素、状况。 设备巡视检查“八字诀” 听：(1) 运转声音是否正常，节奏是否有变； (2) 有无异常的滴水声，其它不正常的震动声及放电声； (3) 消防管道的流水声(管道正常时应无声)； (4) 环境有无与平时不同的声音； (5) 风管漏风嘶嘶声； (6) 在声音吵杂环境可用一软管，一头贴耳，一头移动，可以清楚，准确听局部声音情况(听诊器作用)； 闻：(1) 有无燃物焦臭味； (2) 有无化学物品特殊味； (3) 有无一种因高温产生的特别味； (4) 有无与正常时无关的气味。 设备巡视检查“八字诀” 摸：注意在操作时须先对触摸物验电，而后先用手背试摸后，再用手指、掌心触摸。 (1) 用手对设备测温，下列谨供参考，因各人手感温度不同，最好自己先测试一下感觉：37--38℃可长时 触摸感觉到热；40℃左右可长时间触摸，但有点难受；45℃左右感觉很热，可短时触摸；70℃以上感觉汤手，一触即缩回。 (2) 手压设备感觉震动状况，寻找不正常的震动