因限购令引发房屋买卖纠纷.docVIP

孔民律师：因限购令引发的房屋买卖纠纷 本期介绍： 案情介绍： 2010年11月21日原告林某与被告韩某(京创律师所委托人)签订房屋买卖合同，当时林某房屋暂未取得房产证。合同约定总价款180万，12月5日支付90万，剩余90万分两次，40万首付款于贷款面签当日支付，按揭贷款50万。合同签订后被告即支付90万，原告将房屋交付给被告。产权证在2011年2月24日取得，但北京市有关部门在2011年2月17日出台房屋限购政策，被告因不具备购买资格而无法继续履行合同，期间一直居住。原告未提出异议。2012年7月16日，原告发律师函给被告，要求在一个月的合理期限内履行贷款手续或交付现金。一个月期满后，原告于2012年8月18日再次发函，认为被告在合理期限届满时仍未履行合同的付款义务，故房屋买卖合同于8月18日法定解除。故于8月29日向北京市朝阳区法院起诉要求确认双方合同法定解除，要求被告返还房屋并支付违约金18万元及经济损失61600元。 今天很高兴邀请到北京知名律师——孔民律师来到法律快车专访现场为我们现场讲解因限购令引发的房屋买卖纠纷。 访谈嘉宾： 孔民律师，现执业于北京京创律师事务所。主任律师，法律顾问15年，与京创律师团队一同服务于军队、协会、建筑房地产矿产行业、基金公司、投资公司、网络公司、传媒公司等各类组织、企业。 法律咨询：133-8112-5431 (咨询请说明来自法律快车) 律师说法： 北京京创律师事务所律师接受本案被告的委托，提出应当驳回原告诉讼请求的代理意见，从以下两方面对本案进行了详细分析，最终法院判决采纳了京创律师提出的观点。 访谈内容： 法律快车网： 法律快车朋友们，您们好!我是这期主持人小康。孔律师，您好! 孔民律师： 主持人你好。 法律快车网： 在分析案情之前，麻烦孔律师为我们解释一下什么是法定解除合同的条件？ 孔民律师： 法定解除，指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。《合同法》第九十四条规定了合同解除法定条件，规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律快车网： 那么，原告的发函行为是否构成法定解除合同的条件？ 孔民律师： 合同法规定经催告后在合理期限内仍未履行合同主要义务有法定解除权，本案中原告给予履行期限为一个月，也是不符合法律规定的。被告之所以未能在催告的期限内履约是客观条件不具备，原告发函时被告不具备购房资格，也就是说根本办不了贷款、网签等手续，客观上的履行不能。 　　故原告的发函是不符合法定解除的条件，被告根本无法按照函件要求来履行，并非是故意不履行。合同法此条的立法原意是针对被告的违约行为给原告一方的法定解除权，但本案的被告明显不存在主观违约行为，也就不存在原告的法定解除之说。 法律快车网： 因新政引发的情势变更，是否构成当然解除合同的理由？ 孔民律师： 所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。 　　根据情势变更的法理及公平的原则，法院不应判决合同解除。理由：被告作为买受人虽不具备《通知》中规定的在京购房资格，但在该《通知》实施之前，原被告已经就房屋订立《房屋买卖合同》，且被告已按约向原告支付购房款并实际占有使用房屋。且在合同签订后至今房屋一直在上涨，房屋价值变化较大。本案被告已经在为合同履行积极做准备，被告申请的居住证已办理下来，具备了在北京市购房的资格，涉案合同已无客观履行障碍；故从维护合同的稳定性来讲，也应继续履行，而不是解除。 法律快车网： 原告能否主张违约金？ 孔民律师： 对于违约金，被告未能履约时属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故被告在双方合同履行过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任。 法律快车网： 法院最后如何判决本案？ 孔民律师： 法院采纳了北京京创律师事务所律师的代理意见，依照《中华人民共和国合同法》第60条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告林某的诉讼请求，案件受理费由原告林某负担。 法律快车网： 非常感谢孔律师在百忙之中为我们网友解惑。如果各位网友以后遇到