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铁城乐园商业项目　 邵武市城龙生态大酒店 策 划 书 2009年2月 目?? 录 第一? 项目概况.... ２ 第二? 背景分析.... ２ 2．1政策分析... ２ 2．2市场分析... ３ 2．3选址分析... ３ 第三? 目前星级酒店现状及趋势.... ４ 第四? 经营定位.... ４ 4．1定位基本理念... ４ 4．2定位主要依据... ５ 4．3经营理念... ５ 第五? 功能布局与建设基本思路.... ６ 5．1功能设置... ６ 5．2酒店设计建议... ７ 5．3酒店建设标准... １０ 第六? 营业额粗估及投资回报.... １１ 6．1月营业额粗估... １１ 6．2投资回报... １１ 第七?? 投资进程与前景展望.... １２ 7．1投资进程... １２ 7．2前景展望... １３ ? ? 第一? 项目概况 1．1项目名称 生态大酒店（暂定） 1．3企业性质 有限责任公司 1．4地??? 址 1．5投资总额 元人民币 ? 第二? 背景分析 2．1政策分析 伴随着经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。 项目所在地无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为的重要服务配套项目与政府形工程，项目的启动与建设必将得到政府的关注和支持。 2．2市场分析 尽管区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。 2．3选址分析 项目选址，距高速公入口不超过分钟车程，具有较广阔的升值空间，其交通、环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。 ? 第三? 目前星级酒店现状及趋势 ? 根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是： ? 五星级以上的酒店经济效益普遍较好； ? 高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好； ? 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好； ? 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势； ? 酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。 ? ? 第四? 经营定位 4．1定位基本理念 4．1．1档次定位：四星级（准五星）生态商务酒店。 4．1．2功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，商业休闲中心。 4．2定位主要依据 目前，尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在工业区内建设四星级生态商务酒店，在尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在酒店市场竞争中取得成功的第一步。 4．3经营理念 4．3．1主题理念：打造江门市江海区首家独特的生态商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。 4．3．2衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。 4．3．3运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按广州模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。 第五? 功能布局与建设基本思路 5．1功能设置 5．1．1环境设计建议 赞成长沙市规划设计院有限责任公司深圳分公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》。 5．1．2单体功能布置建议 公共建筑部分：酒店及办公 建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到350个（包含生态停车场）以上，以满足营业需要。 A、酒店 底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房； 二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房； 三层设KTV包房（约40间），酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房； 四层设桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房； 五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室），中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房； 六至二十层为标准客房和套间客