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第六届海峡两岸测绘发展研讨会 香港地藉管理制度的发展与未来 作者: 郭志和(香港测量师学会) 作者: 邓康伟(香港理工大学 土地测量及地理信息学系) 【论文摘要】 依香港法例第128章＜土地注册条例＞建立的土地注册制度运行了一百多年，以契据登记为基础。记载在契据内的地界描述是证明业权人权利范围的重要依据。在2004年香港通过了＜土地业权条例＞，引入业权注册制度。与业权登记息息相关的地藉管理制度应该是以甚么的方式在香港运作，才能有效地服务于确定产权、保障业主权益，协助政府执行土地管理、有利于土地市场健全运作？香港测量师学会，在2010年4月向立法会的「研究＜土地业权条例＞修订建议联合小组委员会」提出关于厘定土地界线和建立土地界线纪录的意见，指出香港地藉管理制度应走的发展方向。 【关键词】：地藉测量，地藉管理，土地注册，土地管理，土地行政 【作者简介】： 姓名: 郭志和 性别: 男 单位: 香港测量师学会 职称: 土地测量组主席 通讯地址: 香港中环康乐广场1号怡和大厦8楼801室 联系电话: (852)电邮: simonkwokcw@.hk 姓名: 邓康伟 性别: 男 单位: 香港理工大学 土地测量及地理信息学系 职称: 副教授 通讯地址: 香港九龙红磡理工大学 联系电话: (852)电邮: lstang@.hk 一、 引言 土地注册和地藉管理是息息相关的，它们都是为保护业主的土地权益，和帮助政府有效地管理土地所有权而服务。 土地注册是以法定方式记录有关土地权益和权利拥有人。记录的方式可以是登记土地的业权，或是登记相关的土地契据和交易文书。土地注册的作用，是提供可信的证据以证明「谁」是权益拥有人，和查证如何取得权益的法律依据。 地藉是以地籍图和地籍册构成的公用记录。地籍图表示土地的位置、形状、面积、土地界线；地籍册记录了土地的编号、地点、与相关的土地权益。地籍记录的作用，是提供证据以证明土地「在那里」和范围的大小。 有些国家以法例明确规定地籍纪录为地界的证据。 二、 香港的契据注册制度与地藉管理 香港法例第128章＜土地注册条例＞于1844年生效，此法例建立的契据注册 (Registration of deeds) 制度在香港已运作了一百六十多年。香港「土地注册处」的纪录备存了契据、转易契、判决和影响有关土地财产的文书。目的是利用登记契据以帮助防止秘密及有欺诈成分的物业转易，并提供容易追溯和确定土地财产业权的方法。在「土地注册处」登记有关的文书所产生的效用，只是为土地交易建立纪录，而以此作为一个公开的告示，并按照注册日期的先后，定出文书有关权益之间的优先次序。 在契据注册制度之下，注册并不会产生土地权益 -- 土地权益，是凭籍政府租契授与的权利而产生的。 从地籍管理的角度来看，香港＜土地注册条例＞下的契据注册制度，没有为每一个地段建立独立的地籍记项，以纪录每一个地段的位置、地界的描述、面积等。 如果要知到地界资料，要从有关地段的政府租契或土地交易文书里找寻。契据内记载的地界描述是证明业权人权利范围的重要依据。要确定一个地段的位置和地界，要查证多份文书，例如: 政府批租土地给业主的租契 政府收回部份地段时于政府宪报刊登的命令和相关的图则 业主交还部份土地给政府的契据 政府与业主协议纠正政府租契地界图则的契据 土地分割契据 土地转让契 法庭判决(有关对契据内描述土地权利范围的释义) 在「土地注册处」不一定能找到所有与某地段相关的文书，因为 (1) 香港的制度没有强制注册的要求，不是所有文书都已注册；(2) 加上因为战争或日子久远原因，有些契据已经遗失或破损了。因此查核地界证据的工作，也须要依靠储存于「土地注册处」以外地方的文书，例如存放于「香港政府档案处」或「地政总署」的一些关于政府批租土地的旧档案或卖地公告。 除了政府租契和交易文书，政府为批租土地而执行的地籍测量的数据，亦是重要的地界证据。但地籍测量资料只是由「地政总署」的「测绘处」保存，而没有在「土地注册处」注册。现时香港的法律制度下，土地权益及地界的证据，是以政府租契和交易文书为主。「测绘处」的地籍测量资料在法律上的作用，只能视为外在证据 (extrinsic evidence)，用作解释政府租契上地界描述的意图和地上界线的位置。 香港现时没有一套以法律规定而建立的「公用地籍纪录」 (地藉图和地藉册)。虽然「测绘处」是保存了由政府执行的地藉测量数据，但是这些数据只是以一般档案管理的方式来保存。而且某地段的地籍测量资料与其相关的政府租契的关系是须要查证的，才能确定地籍测量资料的依据。 三、 香港土地注册制度的新发展 - 业权注册制度 在2004