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湖光山色底商营销策划方案 一、项目概况 二、项目分析 三、项目定位思考与策略 四、酒吧文化与市场分析 五、项目规划 六、项目价格策略 七、项目推广 一、项目概况 湖光山色尊处郴州东城香雪东路爱莲湖区域，共4栋高层纯住宅建筑，以一线临湖之势，成就郴城首席湖居美学生活典范。以城市无法复制的珍稀地段、无可比拟的“三湖一公园”自然资源优势和爱莲湖千古传承的人文生活环境，成就爱莲湖区域最高端品质社区典范，以超凡的建筑品质成为郴城楼市的品质之星，旨在为置业者提供一种“湖居美学”生活方式，将湖居美学概念和品质生活理念带到郴州，为郴州人营造一个浪漫、幽雅的湖居生活品质家园。湖光山色总面积93224平方米，户型设计82平米至150平米面积不等，采用最时尚户型设计理念，设计入户花园、转角飘窗、宽大阳台等，充分考虑一线临湖观景、空间合理利用，打造最适宜居住之生活空间。小区配套完善，设有架空层泛会所、精装双大堂等，都市田园风情主题园林，以内外双景国际标准打造，在青山绿水中，现代中式建筑群与原生态和谐相融，与四季一同生长。湖光山色，亲密接触16万平米之莲湖碧波，更有苏仙湖、王仙湖盈盈相映，是2400亩石榴湾生态宜居生活区之核心，是郴州最有升值潜力和发展潜力的居住区域，郴州城市无法复制的珍惜地段，占尽全部最稀缺自然资源价值，郴州城升值板块，未来郴州升级置业和品位生活的首选区域。 得天独厚的区域环境Weakness） 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： 宗地所在区域受大环境影响，配套含金量不足，基础设施配套 项目市场机会分析（Opportunity） 地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大； 本区域购买力持续升温，周边项目销售都升温，并持续热销。 目前生态城内的建筑形态单一，为后期项目开发提供多元化的选择，更 容易使项目形成区域标杆。 随着周边项目的逐渐启动，中方行政中心单位的相继搬迁，生态城建设任务 的日益明确，北组团的建设已驶入快车道，未来北组团的将会形成一个巨大的居住区，从而带动项目区域的居住气氛，进一步完善各项配套设施； 项目市场威胁分析（Threat） 项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，其在今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁； 各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度；对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。 周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭各项目在售及预售楼盘此三处总供应量约在40万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。 从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。 三、项目定位思考与策略 1、项目产品定位 项目产品定位： 酒吧音乐艺术街 产品定位诠释： 以清吧为主打，兼顾音乐器材、婚纱、婚庆等业态的音乐艺术综合体。 清吧是以轻音乐为主、比较安静、没有DISCO或者热舞女郎那种的酒吧。适合谈天说地、朋友沟通感情、喝喝东西聊聊天。第一条酒吧街第一条街第一条街一：浪漫二：术三：时尚PUBLIC HOUSE STREET 文化诠释： 清吧(PUB) 即PUBLIC HOUSE的简称，或称英式小餐吧，是流行于英伦三岛的一种酒吧形式。PUB 是大众化消费场所，工余相聚并轻松一下，谈天说地，同时也是男人逃避家庭、逃避现实的避难所。清吧主要供应本地或外来进口的各类型酒类，包括瓶装啤酒、烈酒和桶装生啤。气氛无拘无束，顾客可选择在吧室或餐室进饭，并可玩象棋、掷飞镖等。人们可以享用林林总总的饮品和小吃。 惯例是每当饮品或食品到奉后即需立刻付款。第一条酒吧街第一条酒吧街”客厅” 1、全国特色酒吧街区分析 北京酒吧主要分布在三里屯、后海、朝阳公园、魏公村等地。酒吧大致分三种类型：静吧、歌舞吧、迪吧，主题更多是现代与古朴的结合，典雅中不乏激情。秘密花园酒吧悠闲宁谧给人一种温馨的感觉。总之北京的酒吧各有特色，休闲，情调，浪漫，温馨是其追求的格调。从消费理念上相对比较超前，很容易接受新事物，对新潮时尚的东西敏感，尝试接受新品牌比较容易， “泡吧”目的比较简单，就是为了开心与满足，对价位不太在意。 上海酒吧主要以旧上海风情为主，带有厚重的历史文化底蕴，夜上海也成为了人们在新时期追求的一种新的时尚“东海堂”是一个很有情调的怀旧酒吧，年代久远的藏书，古里古气的钟表，旧式的硬木地板无声无息的传出了旧上海的气息，代表了上海酒吧的淳朴，JUDY`STOO是上海喧嚣的标志。 南京酒吧街和世界酒吧文化的滥觞地，南京酒吧街给人的感觉是青春和个性的