北辰高峰路地块定位报告答案.pptx

北辰高峰路地块定位报告 2015.04 2014年天津市房地产关键字：变 本案于2015年一季度成交 预计2015年10月上市 怎样应对当前的市场之变？ 目标解读 基于目标，本案需要实现2大突破 ＞ 针对目标，当前阶段，我们需要思考三个问题： Q1：市场环境能否支撑目标？ Q2：本案情况能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ PART 1 Q1：市场环境能否支撑目标？ Q2：本案情况能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ 宏观政策：政策叠重效应，楼市趋于市场化，新格局逐步打开 市场化 对于开发商而言 开发商获取开发贷款的难度降低 开发商资金压力减少 楼盘优惠力度随之波动 存款准备金率下调，释放流动性6800亿元左右，银行将有更多的资金投放于贷款市场，将对楼市产生一定的影响；推动融资成本回落，继续实行稳健的货币政策 对于购房者而言 购房者申请房贷更简单 刺激更多购房者入市买房 一定程度上改变楼市的供需关系 双限放松、政策风向 降息降准、央行放水 宏观政策：新政降低购房门槛，刺激改善型购房需求的提前释放 降门槛 原政策 4个数字看懂楼市必威体育精装版政策三箭连发力度 商贷 公积金 贷款（首套） 公积金 贷款（二套） 营业税 免征年限 宏观量价：天津市场下滑明显，年成交不足千万，库存压力大 高库存 天津市2011-2014年商品住宅量价走势图 年均成交量触顶，库存风险较大 近四年天津市年均供应量千万左右，成交量逐年上涨，但存量巨大，市场整体供过于求； 存量去化周期超过2年，对于刚需型主流市场而言，风险较大。 宏观市场 从14年6月各城市限购、限贷纷纷松绑，930政策出台，认贷不认房，到公积金政策调整，11月降息降准，政策层出，产生叠加效应，为房地产发展提供利好环境。 改善型产品去库存化强大利好；公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，影响有限。 政策情况 2014年政策补台 双限松绑，降息降准。 尽管新政策出台，但目前天津可售库存近2500万㎡，位于高位库存，2014年拿地未有明显起色，进入去库存时代。 天津市场 天津市场进入高位盘整期， 去库存成为主基调 二套房贷款最低首付比例 降至4成—改善型库存去化加速 新政出台降低门槛，势必将带来改善型购房需求的积极释放 2015年将进入市场与政府双向拉动的态势！ 中观市场：北辰区月均去化4.3万方，市场存量达196万方，约2.2万套，去化有难度 分面积段 存量 （套数） 存量 （面积） 50平米以下 553 26107.12 50-70平米 5139 312072.61 70-90平米 8166 657538.31 90-120平米 5963 606949.28 120-144平米 1318 170780.61 144-180平米 687 105926.83 180-250平米 335 66518.31 250-300平米 4 1039.96 300-400平米 36 12135.58 存量 22201 1959068 北辰区自2014年1月至今，集中供应阶段在2014年3-8月，此外11月出现较大供应； 成交情况较为稳定，月均成交面积在4.3万㎡左右，成交均价9024元/㎡； 北辰区整体库存较大，库存套数约2.2万套，库存面积达196万㎡左右，细分库存较大户型为70-90㎡面积区间。 板块 在售代表项目 价格水平（元/平米） 京津公路板块 红星国际广场 泽天下双发金玺城 13393 宜兴埠板块 旷世新城 金悦花园 10804 瑞景板块 珑著 14168 双口青光板块 五矿正信林溪地 10168 双街板块 国耀上河城 柴楼新庄园 9532 津围公路板块 欧铂城、新天地盛景湾 凤凰小镇 6246 不同板块受区域发展成熟度的影响，价格水平拉开一定梯度 板块价格由高至低为：瑞景京津公路宜兴埠＞双口青光＞双街＞津围公路 本案主要受到京津路、瑞景及宜兴埠的影响 中观市场：区域最高价位瑞景板块，均价15000元/㎡，该价格为区域支撑 在售竞争： 13 区域 板块 项目 产品类型 主力户型面积 2014 存量 （万㎡） 2015 推量 （万㎡） 月均 去化 去化 周期 （月） 去化周期 重叠与否 近半年 成交均价 （元/㎡） 北辰 双街 柴楼新庄园 高层、小高 93-96三室 3.8 无 74 3 尾盘 8784 国耀上河城 高层 91-92两室 131三室 0.9 无 59 15 2016.2 9467 半湾半岛 高层多层小高 82-82㎡两室 112-128㎡三室 8.9 10 57 27 2017.2 10133 京津路 沿线 泽天下 小高 80-110两室 9.8 无 25 8 基本售罄 13127 双发金玺城 高层 80-92两房 120-130三房 4