巴南李家沱中铁融汇地块概要.ppt

价格敏感性分析 成本不变 经济指标 预测售价×90% 预测售价×95% 预测售价 预测售价×105% 预测售价×110% 可售面积均价（元/㎡） 5850 6175 6500 6825 7150 销售收入（万元） 52314 55220 58127 61033 63939 税前利润（万元） 1916 4823 7729 10635 13542 税后利润（万元） 1437 3617 5797 7976 10156 税前销售利润率 3.66% 8.73% 13.30% 17.43% 21.18% 税后销售利润率 2.75% 6.55% 9.97% 13.07% 15.88% 备注 可售面积均价为住宅、办公、商业、地下车库总销售收入除以总销售面积 当单方均价下降5%时，项目净利润将减少37.6%，降为3617万元，净利润率仅为6.55%； 因本方案中的高层销售收入占总收入的46%，随着未来房价走势不甚明朗，使得项目风险指上升； 成本敏感性分析 销售价格不变 经济指标 预测成本×90% 预测成本×95% 预测成本 预测成本×105% 预测成本×110% 建面单方成本（元） 5044 5324 5604 5885 6165 总成本（万元） 45358 47878 50398 52917 55437 税前利润（万元） 12769 10249 7729 5209 2689 税后利润（万元） 9577 7687 5797 3907 2017 税前销售利润率 21.97% 17.63% 13.30% 8.96% 4.63% 税后销售利润率 16.48% 13.22% 9.97% 6.72% 3.47% 其他成本不变 土地价格（万元/亩） 318 384 450 516 582 当单方成本上涨5%，净利润将下降32.3%，将至3907万元，净利润率仅有6.72%； 因房价不确定性风险加大，为保证收益，项目必须严格控制成本投入，尤其是土地成本； 小结 本项目具有一定的盈利能力，项目从 2015年第二季度开始销售，2016年四季度可以收回成本； 静态分析指标： 本项目的销售收入总额为58126.51万元；本项目的开发成本为50397.55万元； 项目利润总额=销售收入总额-开发成本=7728.96万元； 净利润为5796.72万元（企业所得税按25%征收） 净利润率=净利润/销售收入=9.97% 项目静态投资回收期2.67年（2014年为第1年） 动态分析指标： 项目动态投资回收期2.73年 项目净现值NPV=3451.230， 内部收益率IRR=24.6%8%(基准收益率） 设计方案（三） 优化产品定位： 高层+SOHO公寓+写字楼+商业 物业 全盘均价 高层 6300元/㎡ Soho精装公寓 7500元/㎡ 写字楼 7500元/㎡ 商业 13000元/㎡ 车位 100000元/个 结合竞品市场售价，预判项目各业态销售均价如下： 价格定位： 项目地块指标 经济技术指标表 土地性质 综合用地 建设用地面积 　25491.3㎡ （不含A地块） 容积率 3.30 计容建筑面积 84121.3㎡ 建筑密度 30%　 绿地率 44%　 A B 布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图） 项目规划布局 4# 3#22F 2#22F 1#22F 1-6办公 7-33F公寓 位置分布 商业 写字楼（1-6F） +SOHO精装公寓（7-33F） 高层（26F) 主景观道 水池、喷泉、游乐区 健身区 小区入口 布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图） 产品类型 总建筑面积 （㎡） 单层建筑面积（㎡） 层数 栋数 单户面积（㎡） 单层户数（户） 总户数（户） 高层(1#/2#/3#) 49920.0 640 26 3 80 8 624 写字楼4# 5400.0 900 1-6 1 45 20 540 Soho精装公寓4# 24300.0 900 7-33 1 / / / 商业 4501.29 　/ 　/ /　 　/ 　/ 　/ 项目规划鸟瞰图 2# 1# 3# 4# 经济测算（三） 技术经济指标 项目技术经济指标 序号 指标 单位 合计 1 用地面积 ㎡ 25,491.3 2 容积率 　 3.30 3 建筑密度 　 30% 4 建筑基地面积 ㎡ 5070.6 5 地上总面积 ㎡ 84,121.29 住宅部分 高层 ㎡ 49,920.0 SOHO精装公寓 ㎡ 24,300.0 商业部分 商铺 ㎡ 4501.3 写字楼 ㎡ 5400.0 6 车库和设备 ㎡ 14,710.0 其中 车库总面积 ㎡ 14,210.0 设备用房等 ㎡ 500