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哈尔滨市平房区联盟社区 棚户区改造项目可研报告 （编制人：范晔武） 黑龙江永益房地产开发有限公司 2011年8月1日 目 录 一、总论……………………………………………………..3 二、市场预测………………………………………………..7 三、建设规模与产品方案…………………………………...11 四、选址方案………………………………………………..14 五、节能节水措施…………………………………………..17 六、环境影响评价………………………………………….21 七、劳动安全卫生与消防………………………………….26 八、组织机构与人力资源配置…………………………….28 九、项目实施进度………………………………………….32 十、投资估算……………………………………………….32 十一、融资方案…………………………………………….34 十二、财务评价……………………………………………38 十三、社会评价……………………………………………39 十四、风险分析……………………………………………41 十五、研究结论与建议……………………………………44 附表：1、建设用地批准书（政府审批土地） 2、建设用地规划许可证（哈市规划局） 3、哈市发展和改革委员会｛2010｝53号文件 4、关于拆迁一件的函（哈市规划局）｛2010｝000271号 一、总 论 一．项目背景 1.项目名称:哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目 2.承办单位概况: 黑龙江永益房地产开发有限公司，注册资本2000万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 黑龙江永益房地产开发有限公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高的工作生活质量； 2.建设规模与目标 自筹资金为（ ）万元，哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目规划总用地226467平方米，规划总建筑面积616467平方米，回迁面积140000平方米，住宅面积436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米，密度28%，绿化30%，容积率3.0，小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、社区医疗、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目致力于为在哈尔滨市平房区区域入住家庭收入较好的普通市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让黑龙江永益房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。 3.主要建设条件 1. 供水 直接接入市内给水干线 2. 雨水、污水排放 现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 新敷设的供热干线接入。 4. 供电 考虑留有余地，变压器容量为待专业设计）千伏安。（待设计） 5. 供气 煤气管道安装直接进入厨房 6. 电信 本项目预计需装机容量为×××门的程控交换机，拟由哈尔滨市平房区电话局开设下属分局解决。 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金（ ）万元，贷款（ ）万元，再加上房屋预售款，共投入总资金 万元。 本项目完成后，预计销售收入为（ ）万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加（ ）万元,所得税（ ）万元、提取法定盈余公积金及公益金（ ）万元后，预计累计未分配利润为（ ）万元。 三．问题与建议 考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 二、市场预测 一．市场调查 购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总