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第一部分 市场调查研究 一、同类住宅市场状况分析 （一）调查方法、内容及分析方法说明 对于住宅市场（高档物业市场）的调查，采取斟别选取楼盘专问访谈调查法，采用该方法调查基于以下几点考虑： 时间上的限制 取得楼盘准确的各类数据 取得客户资料 取得专家的判断，对市场作出的分析 专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查，具体项目见附表 访谈以问卷填写形式返馈信息，对该信息进行归类、统计，并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整，形成该类市场基准数据。 通过累计、比较分析法，交叉分析法与多种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解。 （二）供给分析 1．规模分析 国务院批复了《郑州市（1995-2010）年城市总体规划》，作为城市建设的主体对象房地产，为其发展提供了机会。纵观郑州房地产市场，项目开发规模大小各异，具体状况见下表： 楼 盘 占地 面积 总 建（m2） 栋数/层数 物业位置 开发商 未来花园 6.6万 18万m2 10栋 10-26层 纬四路 未来地产 九鼎欧洲花园 5400 m2 1.26万m2 2栋多层 东风路、花园路 九鼎地产 江山智能公寓 3500 m2 1.8万m2 1栋高层 东明路、黄河路 江山房地产 明鸿新城 189亩 十几栋多层 经三路 德亿房地产 建业广场 50余亩 4万m2 2栋高层 纬四路 河南建业 建业城市花园 550亩 45万m2 一期多层 建业路 河南建业 文博花园 5万m2 15万m2 14栋 农科路 河南中房公司 英协花园 315亩 30万m2 二期多层 107国道 英协地产 明辉城市花园 1.66万m2 4.56 m2 2栋小高层 优胜南路 新明辉置业 中孚紫东苑 8665.8 6万m2 2栋高层 紫荆路北段 中孚置业 世纪城 1.8万m2 2栋多层 丰产路、纬七路 兆群地产 裕鸿花园 30亩 17万 一期三栋高层 东西大街、紫荆山路 河南裕鸿置业 锦江国际花园 8万 多层 未来大道 上海锦江 陇海星级 1.75万 1栋17层， 2栋11层 陇海路9号 河南鑫苑置业 日月星城 3万 2栋高层 东西大街 郑州嵩颍实业 融元广场 5.6万 2栋22层 花园路 中达房地产 文博名门 2000 1.2万 1栋16层 农业路、文化路 泰宏房地产 太极公馆 5.7万 3栋小高层2栋带电梯7层 紫荆山路 太极置业 同乐花园 110亩 7万 3栋12层 2栋15层 东风路 信宇地产 绿洲花园 15亩 2栋高层 农业路、经七路 大地地产 绿城花园 110亩 13.8万 多层 航海路、嵩山路 市经济适用房开发中心 东西大街 商铺1万 多层 东西大街 上海中凯 长江城中城 7万m2 多层 东西大街 上海长江 通过上表，从规模看差异大。建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。 从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。 规模开发是发展的趋势 根据《郑州市（1995-2010）城市总体规划》，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。 规模优势尽显。 伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。从目前郑州房地产市场的现状也可看出：象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧。 2．户型分析 以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表： 户型结构表 户型 套数 面积（M2） 比率 二房 146 100-129 6% 三房 1352 140-188 53% 四房 636 150-200 25% 五房 44 192 2% 跃式 44 275 2% 复式 301 250-348 12% 合计 2523 100-348 100% 户型面积表 面积（M2） 户型 套数 比率 100-130 二房 146 6% 130-160 三房 552 22% 160-200 三至五房、复式 1386 55% 200-250 四房、复式 222 9%