绿城温州峰汇项目可行报告书最终版.docVIP

绿城·温州峰汇 投 资 可 行 性 报 告 投资商：广西中天鸿安投资管理有限公司 绿城·温州峰汇 项目前期运作投资可行性报告 目 录 第一部分 项目总论 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 第三部分 项目地块SWOT分析与应用 第四部分 项目定位及项目评估 第五部分 户型进行评价与选择 第六部分 项目的价格定位 第七部分 项目建成后的社会效益分析 第八部分 投资估算及资金筹措计划 第九部分 综合评价及建议 第一部分 项目总论 一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言 本项目紧接星光大道直通邕江大桥、桃源大桥、北大桥、东接凌铁大桥、白沙大桥直达CBD，西接永和大桥直通南宁火车站，距南宁国际机场20公里，南宁火车站6公里，交通运输通畅便利。就本案所处区域来说，江南区位于南宁市邕江南岸，是发展现代物流业、都市型工业、休闲娱乐业、房地产业的良好场所。随着大南宁的形成和中国东盟自由贸易区形成，江南区已成为南宁市新的投资热土。作为南宁现代物流的集散地，江南区成为新的商业形态发展的新宝地。而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，同时项目将打造大市场，大趋势目标，为南宁市以及江南区树立一个标志性的商业地产雄风目标。 （二）建设项目基本概况 （1） 项目名称： 绿城·温州峰汇（暂定） （2） 建设地点： 南宁市江南区福建路23# （3） 投资商：广西中天鸿安投资管理有限公司 （三）项目建设规模与内容 表：1-1-1 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 南宁市江南区福建路 规划总用地面积 实际用地面积 19126.43 总建筑面积 116315.06㎡ 建筑占地面积 7769.17 综合容积率 4.99 建筑密度 40.67 绿地率 35.5 住宅面积 25245.6㎡ 商业面积 31076.68㎡ 公寓面积 39039.66㎡ 居住总户数 1085 地上停车位 200辆 地下停车位 570辆 二、项目可行性研究结论 （一）房地产市场预测 08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年1－2月新增供应量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。 考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。 （二）项目建设开工进度 项目计划于2009年10月份底开工建设，预计2012年交付使用。 （三）投资估算和资金筹措 （1）投资估算 表1-1-2 【项目总投资估算表】 序号 项目 数量 金额(元) 备注 A1 项目取得证费 76，289，552 A2 前期工程规费 13,696,715.74 A3 营销费用 10,850,871.17 A4 前期基础设施费 10,329,922.28 A5 工程造价费 258，693，132 A6 税费 27，089，895.73 合 计 396，950，088.92 （2）资金筹措 表1-1-3 【项目资金筹措表】 序号 筹措资金来源 筹措资金数额(元) 筹措资金比例(%) 1 自有资金 300，000，000 2 银行贷款 3 销售回款 4 项目总投资 396，950，088.92 （四）项目财务和经济评价 表1-1-4 【财务经济评价表】 序号 财务与经济评价指标 数值（元、85%） 1 项目总投资 396，950，088.92 2 税后财务净现值 155,135,982.92 （五）项目销售模式与合作方式 项目采用反租式销售、一次性销售及租赁。 （六）项目综合评价结论 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 第二部分 市场投资环境和市场研究 一、本市城市概况 （一）本市基本概况 新中国成立后，南宁城市人口迅速增加。1949—2005年，南宁中心城区人口由9万多人增加到16