考试大论坛简答题总结.docVIP

十九、投资价值和市场价值的不同点 二十、拍卖评估 二十一、客户认为评估价格过低 二十二、是否决定能购买有一个商业店铺 二十三、市场法选取可比实例的要求 二十四、比较两个店铺价格的高低 二十五、公开市场价值在成本法、收益法和假设开发法的参数选择中如何体现的 二十六、店铺出租选取可比实例、确定出租和自营部分的收益应注意的问题 二十七、租赁步骤 二十八、拆迁那补偿价格确定 二十九、净收益确定存在的问题 三十、什么是选取可比实例的分配法 三十一、转让在建工程需要的证件及技术路线 三十二、转让郊区的养猪场房地产 三十三、评估熟地的投资价值采用哪种估价方法？ 三十四、拆迁评估 三十五、拆迁遇阻 三十六、出售房地产需要了解其哪些情况 三十七、拆迁估价中的问题 三十八、最高最佳使用原则分析 三十九、拍卖划拨土地 四十、价值标准与估价方法、对象、目的关系？ 四十一、房地产估价技术路线的确定过程 四十二、房地产抵押价值评估有哪些特点？估价技术路线与估价方法关系密不可分技术路线应对哪些基本事项有充分的认识 1、市场租金与租约租金的差异大小，差异越大，毁约的可能性越大。（2分） 2、承租方对估价对象已投入的成本大小（如装修等），成本投入越大，毁约的可能性越小。（2分） 3、承租方与出租方约定的保证金或押金数额过低（1分）及租约约定的条件。（1分） （二）说明评估承租人权益价值的技术路线。 取租赁期内租赁合同约定的租金与市场租金的差额在估价时点的现值之和作为承租人的权益价值， 或：评估出无租约限制条件下的市场价值（2分），减去有租约限制条件下的价值（或出租人权益价值）（2分）作为承租人的权益价值。（共4分） 七、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的商场，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为抵押。估价师完成估价报告后，委托人发现报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请说明房地产估价师这样的理由 1、估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）； （1）净收益是指房地产对应的净收益，既房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（2分）； （2）净利润已经扣除了房地产折旧摊销（1分）财务费用（含利息收益）（1分）及所得税（1分）包含了正常的商业利润等（1分） 2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1分）或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年（1分） 3、估价采用的成本应该为估价时点当时（1分）的社会平均成本，或实际成本是历史不一定是社会客观成本。 八、两年前甲公司兼并了该城区中沿街二层标准工业厂房的工厂，重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》 （一）甲公司可能提出哪些评估要求? 1、按改造后的办公用途进行估价； 2、对办公楼承租人损失进行评估； 3、对装修改造费用进行评估 （二）对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答? 1、应按照改造前的工业用途评估（或按照法定用途） 2、经拆迁当事人协调或城市规划行政部门确认同意，可以按照装修改造后的办公用途进行评估； 3、评估价格中不包含装修改造费用，按工业用途评估时可以委托评估停业损失； 4、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。 九、某估价公司2004年8月1对一房地产进行了估价，估价目的抵押贷款，按当时正常市场价格评估结果为1000万，银行据此贷给业主800万。2005年10月1日，该业主无力还贷，法院判决拍卖该房地产。拍卖所得扣除各项税费后为600万，加上业主已偿还的部分本金及利息，业主仍欠银行100万。银行要求估价公司赔偿100万的损失，估价公司认为没有责任。估价公司应如何说明没有责任和解释其原因？ 1、估价时点不同，抵押贷款的时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产的价值也会发生变化。 2、估价目的不同，2004年的估价目的是为了抵押贷款评估，这与2005年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具有可比性。 3、由于未来市场变化分先和