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房地产投资决策Investment Analysis for Real Estate Decisions College of Civil Engineering Hunan University of Sci. Tech. 主要内容： 特别说明： 房地产、房价、政策、政府、国家 尖锐观点仅供教学交流、参考 如果我们不能改变社会，我们就去适应它 房地产亦然 课程只讲述和日常生活息息相关的知识 请保持自己的意见、不人云亦云 坚持四项基本原则、坚持社会主义道路 几个问题： 请问家庭城镇、农村归属？ 是否有自住房？租房？ 自家住房来源？自建、购买？ 住房购买方式？自己全额付款？自己+亲戚全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积金住房贷款？ 贷款方式？等额本金？等额本息？其他？ 对房地产的理解？ 对房地产投资的理解？ 房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用6万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。 民宅 江南古镇 木瓦房（古建筑） 商业街 第一讲 房地产投资决策 College of Civil Engineering Hunan University of Sci. Tech. 土地（land） 地产（estate in land） 地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。 也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。 房地产（real estate） 房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 不动产（real estate or immovable） 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体 。 房地产的属性 房地产的自然属性 位置 独特 耐久 土地不可再生 房地产的属性 房地产的经济属性 高资本价值 物价变动反映缓慢 投资与消费 房地产的属性 房地产的社会属性 社会效应 美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社会美 心理效应 房地产市场 一级市场 国家（政府土地出让） 二级市场 新房交易 三级市场 二手房市场 房地产术语 宗地、四至 容积率、面积、得房率 建筑高度 建筑结构 性质类别等 宗地 宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。 容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 四至 某地块位于XX市XX区，地理位置十分优越： 东至XX大学、XX北村； 南至文二路； 西至学院路； 北至XX公寓、XX苑 地块总出让面积XXXX平方米（约XX亩），容积率不大于2.6，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50%。 容积率 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。在最经济容积率，土地收益达到最大，土地价格也达到最高；若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。 容积率 随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 建筑密度 指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 例：一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度为3000/10000=30% 建筑密度 建筑密度不可能超过1，一般不会超过40-50%，因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。 绿化率 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 绿地率≠绿化覆盖率 在计