欧倍德石景山开店项目谋划方案书.doc

石景山项目开店建议书 中国◆ 北京 2012年12月  内容： 1.0 前言 2.0 项目地理位置及交通管网分析 3.0 项目描述与经营模式 4.0 北京大型建材及家居业整体市场概况 5.0 项目周边房地产市场优劣势及市场潜力分析 6.0 投资与利润分析 7.0 合作与合同形式 8.0 结论 附件： ①项目地理位置示意图 ②2003年路网交通流量图 ③项目周边路网交通组织图 ④项目周边竞争对手分布图 ⑤项目平面图  1.0 前言: 根据欧倍德中国北方区的战略要求,我们现正式向公司总部提交由北京中山伟业投资有限公司按照欧倍德的建筑标准设计和建造的欧倍德家居购物中心的可行性分析报告。该店址位于北京市石景山阜石路与西五环路交界处的一块105亩的土地上。同时该地块也是北京中山伟业投资有限公司为美国沃尔马公司山姆会员店进行项目开发的地块。 该项目的可行性分析报告我们同时基于以下考虑： ◆ 欧倍德石景山店的设计及建筑标准符合欧倍德总部的建筑设计要求。 ◆ 欧倍德石景山店的建筑结构为两层店，总建筑面积约为两万五千平方米（25,000平方米），预计该店的开业时间为2003年10月。 ◆ 欧倍德石景山店的一层将由欧倍德家居购物中心自行经营，二层店将主要用于对外出租。 另外，该份项目建议书所涉及到的是欧倍德在首都北京的第一家店“ 石景山店”的投资，并且是通过青岛海尔投资发展有限公司与欧倍德股份公司共同合资产生的“欧海家居有限公司（目前该拟合资公司正在经相关政府部门的审批）而引入的。请公司总部允许我们向您提交这份项目租赁建议书。 2.0 项目地理位置及交通管网分析： 欧倍德石景山店的项目位于原石景山京西超级市场的地块上，该地块紧邻阜石路南侧，东邻游乐园路，西毗杨庄东路，项目地理位置请见附件①。 该地块的占地面积为7.04公顷与该项目配套的停车位数1180个。由于欧倍德店以及目前正在筹建的沃尔玛山姆店的建设将产生一定的交通需求，从而带来区域出行需求的变化，进而增加周围路网的交通负荷，对该区域交通造成影响。根据欧倍德石景山店的预期开业时间为2003年10月，就该项目的交通管网论证分析将近期目标年限定为项目建成开业并初步稳定的2003年，远期为2010年。欧倍德石景山店的开业将影响的主要区域为东至公路一环、西至杨庄东路、北至石景山路、南至阜石路。重点影响的道路为阜石路、羊庄东路、游乐场路。 项目周边现状路网： ● 阜石路为城市东西向主干道，现况横断面为双向四车道，两侧布置自行车道。阜石路是连接北京市中心区与石景山区的一条重要干道。现状欧倍德石景山店阜石路段的交通未达到饱和，欧倍德店建成后，阜石路将成为项目车辆进出的主要通道。 ● 游乐场路位于欧倍德石景山店的东侧，是项目建成后出入的主要通道之一。该路现状为机非混行道路，属城市支路性质。该路向南通向石景山游乐园，东侧为大型住宅小区晋元庄小区。 ● 杨庄东路为南北向道路，位于欧倍德石景山店的西侧，规划为城市次干路标准。杨庄东路是欧倍德店建成后车辆进出的支撑道路。 ● 八角北路位于欧倍德石景山店的南侧，现状为一条15米左右的机非混行道路，道路北侧为普尔斯马特超市。 周边道路状况与交通量统计表 道路名称 车道数 道路等级 现状交通量 （PCU/H） 交通负荷 备注 阜石路 4 主干道 2455 0.88 机非分行 游乐场路 2 支路 1030 0.69 机非分行 杨庄东路 2 次干路 1501 0.94 机非分行 八角北路 2 支路 451 0.31 机非分行 欧倍德石景山店周边公共交通状况： 欧倍德石景山店周边目前共有10条公交线路停靠站，其中817、850起终点站为晋元庄，503路终点站位于首钢医院即游乐场路的北端。其中杨庄东路为建成 区，公交线路最多，达7条。公交服务的区域含盖公主坟、阜成门、颐和园、地安门、古城、玉泉路、八大处、西道口等地。该地区去往市中心、西部地区和北部地区的公交线路较多。如下表： 项目周边公交经停路线表 道路 线路 备注 阜成路 921 游乐场路 817*、850*、503*、965* *为起终点站 杨庄东路 389、399、503、622、850、18、22 八角北路 503、850 欧倍德项目周边主要道路规划 1、阜石路： 阜石路公路一环以东将规划为快速路，欧倍德项目所处地阜石路位于公路一环以西规划为城市主干路标准，