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《大廈管理及維修工作守則》 目 錄 1.0 引言 2.0 釋義 3.0 大廈管理 4.0 消防安全 5.0 建築物安全 6.0 斜坡安全 7.0 電力、氣體、升降機及自動梯裝置 附錄(一)： 《建築物管理條例》(第344章)附表1就“公用部分”所作的定義 附錄(二)： 根據《建築物管理條例》(第344章)第44條制定《有關供應品、物料及服務的採購及選用事宜守則》 1.0 引言 1.1 緒論 本《大廈管理及維修工作守則》是由民政事務局局長根據《建築物管理條例》(第344章)第44(1)(b)條的規定編印的。民政事務局局長是負責執行《建築物管理條例》(條例)的主管當局。 1.2 守則的目的 本守則旨在推廣各項大廈公用部分的管理及維修準則，讓大廈業主、業主立案法團(業主法團)的管理委員會委員、業主委員會的委員、經理人、建築物管理代理人﹑管理公司和其他負責管理大廈公用部分的人士和組織，可以知所遵循。 守則本身不具直接法律效力，因此，即使業主法團或業主未能遵守本守則所規定的準則，也不會在條例下受到刑事檢控，但在任何民事或刑事法律程序中，這點可作為確定有關業主法團或業主是否須負上所涉及法律責任的根據。任何人如未能遵守本守則的規定，主管當局可能會根據條例第40B條，令對有關大廈實行強制性大廈管理。 1.3 《建築物管理條例》(第344章) 《建築物管理條例》旨在方便個別大廈或屋苑內各單位的業主成立法團，並就大廈或屋苑的管理和由此附帶引起或與此相關的事宜，訂定條文。 2.0 釋義 在本守則內，除文意另有所指外，下列名詞應作如下解釋： “主管當局”(Authority)指民政事務局局長； “公用部分”(common parts)指 — (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 《建築物管理條例》(第344章)附表1指明的部分，但上述文書所指明或指定的部分除外(附表1載於附錄(一))； “業主立案法團(業主法團)”(owners’ corporation(OC))指根據《建築物管理條例》(第344章)第8條在土地註冊處註冊的大廈業主立案法團； “條例”(Ordinance)指《建築物管理條例》(第344章)。 3.0 大廈管理 3.1 業主組織 3.1.1 業主可根據條例成立業主法團，或根據大廈公契(如有的話)成立業主委員會(不論名稱為何)，負責公用部分的管理、控制和行政事宜。 3.1.2 根據以上所述而成立的業主法團或業主委員會，可聘任經理人﹐建築物管理代理人或管理公司，代表業主處理公用部分的日常管理、控制和行政事宜。 3.2 公用部分的管理 3.2.1 須根據大廈公契(如有的話)的規定，把大廈的所有公用地方妥加保養，使其維持良好合用的狀況，以及保持清潔。 3.2.2 任何人都不可將大廈公用部分的任何部分改作自用，或改作私利用途，除非該項改動是由業主法團或業主委員會(如有的話)以通過決議案形式批准的。若該項改動涉及建築物用途的更改及／或加建工程，須得到有關政府部門的批准。有關違例建築工程事項請參閱本守則第5.9項。 3.2.3 任何人不可使用或准許他人使用大廈公用部分的任何部分，以致 — (i) 不合理地干擾大廈的任何業主或佔用人使用或享用該等部分；或 (ii) 對合法身處大廈內的任何人造成滋擾或危險。 3.2.4 定期檢查及維修大廈的屋宇設備(載列於附錄(一)公用部分釋義的第3、6、9和10段)，以確保這些設備保持良好合用的狀況，並在有需要時立刻進行緊急維修工程。 3.2.5 必須遵照《公眾生及巿政條例》(第132章)的規定，確保所有公用設備和設施，包括康樂和體育設備，得到妥善維修及保持良好合用的狀況。 3.2.6 所有園景地方必須保持清潔及維持良好狀況。 3.2.7 公用部分的照明裝置必須妥加維修及保持良好合用的狀況。 3.3 環境生 3.3.1 公用部分的垃圾、廢物、雜物和／或棄置建築材料必須每天收集，並運往指定的垃圾收集站棄置。 3.3.2 所有樓梯、走廊、電梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有關設施)必須最少每星期清理一次。 3.3.3 公用部分如有滲水或喉管滲漏等情況，必須盡快修理。在正常情況下，應在三個工作天之內辦妥。 3.4 保安 3.4.1 保安和護服務，包括聘用保安人員等事宜，必須符