第五章_房地产评估.ppt

1、供求状况 2、自身条件 3、环境因素 4、人口因素 5、经济因素 1、统一付款方式 甲总价：30+ =80(万元人民币) 乙总价：15万美元 2、统一化为单价 甲单价：800000÷250=3200(元人民币/平方米.建筑面积) 乙单价：150000÷3000=50(美元/平方英尺) 3、统一货币单位 乙单价：50×8.6=430(元人民币/平方英尺.使用面积) 4、统一面积单位 乙单价：430×10.76=4628.5(元人民币/平方米.使用面积) 5、统一面积内含 乙单价：4628.5×0.7=3240(元人民币/平方米.建筑面积) （3）进行区域因素修正 区域因素修正系数= = （4）进行个别因素修正 个别因素修正系数= = 资本化率的确定方法： 市场提取法（纯收益与售价比率法） 安全利率加风险调整值法 投资收益率排序插入法 投资复合收益率法 （三）确定资本化率（capitalization rate） 资本化率的实质——一种投资的收益率 投资风险 收益率与投资风险的关系图 例：某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%，试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。 （四）应用举例 解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式： ?该宗土地1998年1月1日的价格为： P98=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元) ?该宗土地1993年1月1日的价格为： P93=10/10%×[1-1/(1+10%)5]+110/(1+10%)5 =37.91+68.30=106.21(万元) 四、土地使用权评估的成本法 （一）重置成本法概述 （二）重置成本法的操作步骤 （三）应用举例 （一）重置成本法概述 1.重置成本法——根据土地开发成本加上一定比例的正常利润、利息、税费等来确定土地价格的一种方法。 采用成本法估价求得的价格，称为“积算价格”。 2.理论依据——生产费用价值原理 3.特点： ?适用范围的限制性，一般适用于新开发的土地； ?成本高并不意味着效用和价格高； 实际成本——开发建造土地实际耗费的成本； 客观成本——对增加土地的效用起作用的成本。 ?可为土地投资者进行可行性分析提供重要依据。 4.适用范围 ——适用于既无收益又无较多交易的土地的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施用地的估价。尤其适用于新开发土地的估价。 基本公式： 土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 (二)重置成本法的操作步骤 1.计算土地取得费用 农地征用费（征用农村集体土地） 城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地） 土地出让价格（土地使用权出让市场） 土地转让价格（土地使用权转让市场） 2.计算土地开发费用 基础设施配套费——七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面） 公共事业建设配套费用——邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用 小区开发配套费 5.土地增值收益确定 土地增值收益 =土地成本价格×土地增值收益率 =(取得待开发土地费用+开发土地所需费用+利息+正常利润+税费)×土地增值收益率 4.计算投资利润 3.计算投资利息 (三)应用举例 例: 某市开发区内一块土地面积45000M2，该地块土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的30%，第2年投入余下的70%。土地开发费分段均匀投入。开发商要求的投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，银行贷款年利率为6%。试运用成本法评估该宗土地价格。 解: (1)计算土地取得费 土地取得费=10万元/亩=150(元/M2) (2)计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200(元/M2) (3)计算投资利息，土地取得费的计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。 投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期/2 -1] =150×[(1+6%)2-1]+200×30%×[(1+6%)1.5-1]+200×70%×[(1+6%)0.5-1]=28.16 (元/M2) (4)计算投资利润 投资利润=(150+200)×10%=35 (元/M2) (5)计算土地价格 土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+正