惹目地产2011年6月石家庄海丰地产城市中坚项目定位调整思路.pptVIP

PART2:项目定位 核心点1——功能 NASA 后现代的、工业感的、金属质感、灰冷…… 公寓、酒店、商场、LOFT 剧场型商业、海派写字楼、家族公寓 主流的、话语权、财富的、理性、知性、内涵品质 强大的、力量的、现代感、阶层感、 沉淀有成的中产阶层 具化为物质—— 充满艺术感、藏品级建筑！ 完全超越市场的建筑风格—— 时代感与古典艺术气息的融合！ 空中客厅—— 非商业面融合“挑空+挑空设计”，形成震撼性垂直空间，形成强烈的入口仪式感！ 牺牲一个价值最低的过渡层作为商业/商务/休闲/展示空间，提升整个楼层价值。 顶层3-4层——云端会所（400平米以上） 专属电梯/游泳池/私人客厅/影音室/工作台/ 理念植入示意——泰国4301cove 讨论时间—— 艺术型办公空间（开放型大空间设计卫生间/玻璃/公共预留理念融入） 从40平方的零居室到50平方左右，搭配30平左右的零居室及少量70 — 80平左右户型，空间强调自由、实用并赋有个性。 这个面积指数在空间上很难有发挥余地。需通过细节亮点，如开放式厨房（如有可能，可在局部户型排布上考虑阳光厨房）与合理布局的“SPA”级别卫浴等方面进行弥补完善。 源自MM858商铺网：/ 源自MM858商铺网：/ 惹目地产顾问机构 惹目地产顾问机构 海丰地产 城市中坚项目定位调整思路 海丰地产 城市中坚项目定位调整思路 2011.6 源自MM858商铺网：/ 石家庄城市房地产市场面临巨大的机遇和挑战，供应量的激增，一线品牌地产商的登陆，带来前所未有的竞争现实；如何实现项目准确的定位体系，为项目运作打下良好基础，是目前急需解决的问题…… 自身 区域 准确的市场定位 科学的整体规划 消费市场的支持 商务资源的圈定 超越单纯模仿 城市 差异化竞争 PART1:市场部分 城市商业布局 工业区 纺织、钢铁、机械等 “退二进三”，面临搬迁 西南高教区 河北经济管理学院 河北师大、河北经贸 （分校区）等 汽车城 南部国际汽车城、 东风诚实店等 汽车配件市场、 旧货市场、摩托诚 北国商圈（市级） 文化中心 东购商圈（市级） 商贸中心 政府 机关 密集 分布 怀特-万达商圈（区域级） 怀特国际商城、怀特家居城、 怀特装饰城、万达广场等 小范围商业区 卓达商贸城、北国三大业态、天元名品 汽车配件市场 华北鞋城等 南三条小商品市场 新华集贸市场 城市商业发展概况 石家庄商务板块 市场概览 中华大街 板块 广安板块 石家庄写字楼主要集中于中华大街和广安大街区域，其他区域写字楼开发不存在集群优势。 军创、裕园广场、庄家金融大厦、中华商务、尚德国际、中振美爵等 美东国际、凯嘉大厦、先天 下、丽迪亚、西美大厦、中 宏银泰国际等 铁 路 泛桥西区 本案 泛桥东西区 石家庄商务板块 市场概览 5500 1.8 7000 2.4 2008年 5600 5000 4800 4300 元/平方米 乙级写字楼 平均售价 1.6-1.8 1.8 1.5 1.5 元/平方米·天 乙级写字楼 平均租金 10000 6800 6500 6200 元/平方米 甲级写字楼 平均售价 2-2.4 2.2 2 2 元/平方米·天 甲级写字楼 平均租金 2009年 2007年 2006年 2005年 单位 内容 租金及售价 供给量较少促使写字楼售价有一定的上涨。 空置率高影响租金上涨。 甲级写字楼售价普遍高出乙级写字楼约1500—1800元/平方米。 写字楼售价逐年提高。08年甲级写字楼均价达到7000元/平米，乙级写字楼销售均价约5500元/平米。 甲级、乙级写字楼租金分别为2.2元/平方米?天和1.8元/平方米?天。租金稳定，涨幅小。 甲级写字楼空置率约为30%—40%，乙级写字楼空置率约为20%—30%。 注：2008年甲级写字楼基本无供给，尾盘售价不足以代表价格水平变动，2009年市场供应也极少，仅有中铁广场在售。数据仅供参考。 售价涨幅列表 10.0% 2.9% 2008年 2.0% 4.2% 11.6% 乙级写字楼 —— 4.6% 4.8% 甲级写字楼 2009年 2007年 2006年 项目 写字楼租金及售价列表 石家庄商务板块 甲级写字楼 泰康人寿、中创建材、图腾文化、候凤梅律师事务所、金盛来贸易等 军创国际 外企及外企驻石办事处； 大型企业的河北分公司、驻石总部等。 NOKIA、美国开利、PHILIPS、TCL、华为等 西美 上京地产、九哌集团、零度视点设计、用友软件等 先天下 金融、保险、外贸上下游公司； 与政府部门有较多业务往来的公司等。 太平洋保险、工商银行、河北佳兆地产、众多外贸公司等 中华商务 客户特点分析 客户列举 写字楼 石家庄甲级写字楼一般位于城市繁华区域中心，交通便捷，周边配套齐全，自身建筑空间布