房地产企业金融战略博商课件.pptVIP

新经济与房地产业相融合 新能源 低能照明 利用太阳能 区域储能 新材料 可回收和可再生环保材料 低能耗的材料 兼容性好的材料 新网络 智能楼宇 A 基于前期财务报表的分析 现有财务能力 现有金融战略 B C D 资金缺口分析 当前及今后资金缺口及其原因 融资模式的选择 最终的金融战略 房地产企业属于资金密集型，融资重点为优质资产和大型项目的融资，确保企业资金顺畅。 可以采用的融资方式，除了传统的银行借款、IPO等，还主要可以采用：PE、REITs、买壳上市等。不过在具体运用时需要考虑各种融资方式的正面和负面影响。 从融资主体看 从融资渠道看 其他分类方式 - 房地产企业融资 - 房地产项目融资 - 借贷性融资和投资性融资 货币性融资和实物性融资 …… - 直接融资 - 间接融资 定向募集 Pre-IPO 原始发行IPO 追加股发行（增发或配股） 可转换债券发行 兼并收购 已渡过初创期 产品和服务已被市场初步认可 为更快的发展积蓄能量 营业额初具规模 距 IPO 1年左右 在高速发展阶段的后半部分 营业额规模已达上市要求 市场份额进入稳定阶段 公司已完成股票初始发行 发行后业绩和股票走势良好 公司收入进入稳定发展期 已完成初股票始发行 当期财务表现良好 迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战略性调整 上市发展流程 比较项目 深交所/上交所 香港联交所 纳斯达克/ 纽交所 新加坡交易所 上市审批时间 较长 一般 一般 最短 上市审批难度 较严格 较严格 严格 一般 平均市盈率 较高 较低 较高 低 筹资费用 筹资额2.5%+ RMB200万 筹资额2.5-3.5% +HK$1000万 筹资额7%+ US$300万 筹资额5-7% 筹资规模 较高 一般 较高 较低 交投活跃程度 活跃 活跃 一般 较差 后续再融资能力 较强 较强 较弱 较弱 上市后监管 一般 较严格 最严格 较严格 上市后维持费用 RMB2万+信息费 HK$100-300万 US$5-10万 5-10万新元 投资者认同度 最强 较强 弱 较弱 上市地点的选择 上市方式的选择 推荐模式：借/买壳在香港上市 稳定、长期的融资渠道 经营的安全性 可以发行股票作为支付手段进行并购 利用股票期权计划激励员工 大大增强资产流动性 股东和管理层可以通过出售股权获得巨额收益 成为公众公司，大大提高知名度 规范运作管理，完善治理结构 引进国内外战略合作伙伴，开拓市场空间，打通国际渠道 负有向公众包括竞争对手进行充分信息披露的义务，包括主营业务、市场策略等方面的信息 企业重大经营决策需要履行一定的程序，可能失去部分作为民营企业所享受的经营灵活性 管理层将不可避免地失去对企业的一部分控制权 企业需要支付较高的费用 履行更多义务，承担更多责任，管理层面临更大压力 买壳上市效应 苏州吴中供水有限公司 壳公司 壳公司的母公司 置入资产 置出资产 定向增发，支付差价 所持壳公司股份 壳公司置出资产做对价支付 资产置换 定向增发 股权转让 优势 劣势 壳的干净程度高 后续筹资渠道多元化 整体成功率高，操作迅速 国际水平的监管和公司治理结构 面向全球化的金融市场和多种金融工具 上市地位这一“会籍”几乎是“终身制”，极少被出牌 买壳成本高 资产注入需要更精密的设计 市盈率比A股低 与卖方谈判前必须获取国际会计师事务所对资产的审计报告、国际评估师出具的评估报告和中国律师的法律意见书。如拟注入资产未经以上步骤，卖方不会跟你动真格。尤其以地产这种在资本市场不属于具备想象空间的资产更是如此。 香港买壳优劣分析 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。 对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。 同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款.这种贷款是目前普遍采用的一种. 信用贷款 是银行根据借款人的信誉,财务状况,预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押, 信用贷款 抵押贷款 保证 贷款 贴现贷款 以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款.一旦借款不能履约,担保人将承担偿还责任. 即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行