纳税人转让不动产以及提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法解读.ppt

为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税发票的问题。虽然对4月30日前的预收款，缴纳的是营业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。 根据《试点实施办法》第五十三条规定：纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。 属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： （一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 （二）使用免税增值税规定的应税行为。 因此本条规定，一般纳税人向其他个人（即消费者个人） 销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 增值税专用发票一般只能由增值税一般纳税人领购使用，小规模纳税人需要使用的，只能在缴纳税款后向当地主管税务机关申请代开。增值税专用发票不仅是购销双方收付款的凭证，而且可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。 增值税专用发票：具有抵扣税款功能，适用于增值税一般纳税人，实行最高开票限额管理。 增值税普通发票： 适用于增值税一般纳税人以及不含税销售额月超过3万元或季超过9万元的小规模纳税人。不含税销售额月不超过3万元或季不超过9万元的小规模纳税人要求使用增值税发票管理新系统的，也可领用。 增值税发票管理要求 发票使用相关规定 　　 （一）增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统（以下简称新系统）开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。　　 （二）增值税小规模纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3万元（按季纳税9万元），或者销售服务、无形资产月销售额超过3万元（按季纳税9万元），使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。 （三）增值税普通发票（卷式）启用前，纳税人可通过新系统使用国税机关发放的现有卷式发票。 　　（四）门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。 　　（五）采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票；直辖市、计划单列市所辖区县及以下分支机构可以使用直辖市、计划单列市机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。 （六）国税机关、地税机关使用新系统代开增值税专用发票和增值税普通发票。代开增值税专用发票使用六联票，代开增值税普通发票使用五联票。 　　（七）自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。 　　纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。 十、计税方式、预缴、申报与发票一览表 纳税人类型 项目类型 计税方式 预缴 申报 发票 普票 专票 一般纳税人 老项目 一般计税 全部销售额/(1+11%)*3% 按面积配比扣除土地价款按11%申报，扣减预缴 自开 简易计税 全部销售额/(1+5%)*3% 全部销售额按5%征收率申报，扣减预缴 新项目 一般计税 全部销售额/(1+11%)*3% 按面积配比扣除土地价款按11%申报，扣减预缴 小规模纳税人 老项目 简易计税 全部销售额/(1+5%)*3% 全部销售额按5%征收率申报，扣减预缴 自开或国税代开 代开 A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目， 施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元） ，同时办理房产产权转移手续。 举例： 问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？ （一）由于A房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照《办法》第八条规定，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 （二）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其 中包括5250万元属于《办法》第十