房地产估价理论与方法-第1章.pptxVIP

房 地 产 估 价 理 论 与 方 法 杨海娟 李 飞 lifeims@126.com QQ：2940098908 第一章 房地产估价概论 第二章 房地产及其描述 第三章 房地产价格和价值 第四章 房地产价格影响因素 第五章 房地产估价原则 第六章 市场法及其运用 第七章 收益法及其运用 第八章 成本法及其运用 第九章 假设开发法及其运用 第十章 长期趋势法及其运用 第十一章 地价评估和地价分摊 第十二章 房地产估价程序 目 录 3 第一章 房地产估价概论 4 第一节 对房地产估价的基本认识 5 简单的讲，房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。 房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，是不以人的意志为转移的，是由市场决定的。因此，房地产价格不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制的过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。 房地产估价只能由具有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资质的专业人员来从事。 一、房地产估价的概念 6 一、房地产估价的概念 专业估价的特点： 专业房地产估价的完整定义： 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算并提供相关专业意见的活动。 7 一、房地产估价的概念 分析是测算的基础 测算是判断的基础 估价要素： 估价原则——公认的原则 估价程序——严谨的程序 估价依据——依照有关法规、政策和标准 估价假设——合理的假设 估价方法——科学的方法 估价对象——特定房地产 估价时点——特定的时间 价值类型——特定价值 估价当事人——房地产估价机构和房地产估价师 8 一、房地产估价的概念 分析 判断 测算 影响估价对象价值的各种因素：估价对象本身；人口、制度政策、经济、社会、国际等因素；房地产市场状况及总体趋势 利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算。 根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。 10 一、房地产估价的概念 估价与评估的异同 估价是指价值评估，评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等。 房地产估价师只能从事价值评估？ 1 房地产价值分配 房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。 3 房地产价值减损评估 5 房地产咨询等 2 房地产价值提升评估 4 相关经济损失评估 12 一、房地产估价的概念 不同地区对房地产估价的称谓及定义 美国：Real Estate Appraisal Appraisal is the act or process of developing an opinion of value. 英国：Property Valuation 日本：不动产鉴定； 中国台湾：不动产估价（或鉴定、鉴价） 中国香港：物业估价 中国内地：房地产评估、房地产价值评估、房地产估价 13 二、房地产估价的本质 1.本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值是物的真实所值，价格是价值的外在表现 2.应是模拟市场定价而不是替代市场定价 模拟大多数市场参与者的思维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的机制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值。 3.是提供价值意见而不是作价格保证 房地产价格专家发表对估价对象价值的专业意见。根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价——鉴证性估价和咨询性估价，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。 14 二、房地产估价的本质 4.估价有误差，但误差应在合理范围之内 信息不完全和不确定性。 评估价值＝真实价值＋误差 。 不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。 判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。 5.是科学也是艺术 房地产估价师对行业规律的把握，对估价理论的掌握以及其实务操作能力的