房地产估价课件.ppt

第二节 国外房地产估价制度 一、英国房地产估价制度 （一）英国估价行业概况 （二）英国皇家特许测量师学会 （RICS） （三）英国皇家特许测量师学会会员资格取得 1.知识水平的测试 2.实践经验考核 3.执业能力测试 （四）评估准则和行为准则的制定和修订 （五）英国评估行业的收费、仲裁与纪律惩戒 二、美国房地产估价制度 （一）美国房地产估价的行政管理 （二）美国房地产估价的行业管理 1.组织体系 2.会员管理 （三）职业道德 1.行为2.管理3.必威体育官网网址4.档案保管 （四）执业能力 （1）接受业务前向客户披露缺乏专业知识或经验； （2）采取所有适当的措施，富有成效地完成评估任务； （3）在报告中说明专业知识或经验的缺乏，并说明为有效完成评估业务所采取的措施。 第三节 国际评估准则 一、国际评估标准委员会产生背景及其宗旨 二、国际评估准则的内容体系 1.介绍 2.评估基本概念和原则3.行为守则 4.资产类型 5. 国际评估准则 发现、分析和解决问题 你的客户 你 竞争对手 你的问题 发现问题(难!) 女友要丢? 分析问题 竞争者和自身竞争力? 提出方法 加强攻势或放弃? 解决问题 女友回归/丢 总结经验 写报告/论文 对二手房市场经纪服务的运行机理的探讨 谢谢大家！ 4.计算区段地价 ：区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地 价格的正常和总的水平。抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数作为区段地价； 5.确定基准地价 6.提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的内涵、作用，将该基准地价调整为宗地价格的方法和系数。 第三节 农用地基准地价评估 一、农用地基准地价的概念 农用地基准地价系指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格。 二、农用地基准地价评估的技术路线 1.技术路线一：地价平均法 在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。 2.技术路线二：标准地块法 通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价。 3.技术路线三：综合分值模型法 综合分值模型法是在农用地定级成果的基础上，根据样点定级单元总分值、样点投入产出资料测算的收益价格，建立样点定级单元分值与样点定级单元地价的关系模型，以此来评估基准地价区片平均价及级别基准地价。 实际案例：江都市农用地定级与基准地价评估 第四节 宗地价格评估和基准地价修正法 一、宗地价格概念 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。 二、宗地价格评估 1.直接运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估。 2.基准地价修正法 ⑴ 定义：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位，土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。 ①搜集有关基准地价的资料 ②查出估价对象所处地段的基准地价 ③进行交易日期修正 （修正方法与市场比较法相同） ④进行土地状况修正 （修正方法与市场比较法中的不动产状况修正的方法与内容类似） ⑤求出估价对象宗地的价格 ⑵ 步骤 （3）公式：见教材142页 第五节 高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定 一、按建筑面积分摊 案例1：有一楼房，总建筑面积为1000平方米，如果某人拥有其中80平方米的建筑面积，则该人占有的土地份额为80÷1000=8%。如果该楼房所占的土地总价值为100万元，则该人享有的地价数额为80÷1000×100=8（万元）。 二、按房地价值分摊 案例2：有一大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商场部分，该商场的房地价值为1000万元；另一人拥有其中的酒店部分，该酒店的房地价值为500万元。则上述第一人占有的土地份额为1000÷5000=20%。第二人占有的土地份额为500÷5000=10%。 三、按土地价值分摊 案例3：有一大厦，房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。则该人占有的土地份额为 笫八章 不动产估价程序 从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗不动产估价活动的全过程如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟订估价作业方案；（4）收集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法及计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。 遵循严格的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费