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青岛市开发区房地产市场分析报告 第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析 第二部分 开发区房地产市场状况分类 第三部分 各板块房地产市场分析 第四部分 目标客户群锁定及分析 第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析 一、城市发展战略 在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。65.0 31.3 2000年 85.70 29.0 2001年 128.84 35.0 2002年 165.20 29.2 2003年上半年 102.0 40.6 在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位。青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。从2000年开始，每年移居开发区的外来人口以超过5万人的速度递增。 经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入2.5万元人民币，人均年消费额3万元人民币，社会消费品零售额可达10亿元人民币。主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。 ，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。房地产开发完成投资2.5亿元?，增长46.8%。调控，全年新开工面积42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。1至10月商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8元商品房交易已进入一个平缓阶段开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差1000元左右呈现出十分火爆的局面二手房交易2948起、成交面积33.5万平方米、成交金额4.5元面积、金额分别是2002年同期的1.37倍、1.34倍、1.6倍2200元，二手房交易平均单价也上升到了1650元左右。从1－10月份房产交易情况看预计开发区的商品房价格在近期不会再有较大上升，小幅度增长则有可能。 第一板块：薛家岛村—金沙滩区域 区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内,规划中主要设置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目 石雀小筑 60亩 低层 130—225㎡ 复式为主 4830元 5000元 5560元 海韵嘉园（已售完） 200余亩 多层 130—230㎡(阁楼) 3500元 3900元 4300元 高层 2980元 3500元 3980元 九州花园 36亩 多层 90—210㎡（阁楼） 2480元 3000元 3360元 金沙花园 34亩 多层 97—180㎡（阁楼） 2780元 3280元 3780元 鲁泽花园 38亩 多层 90—200㎡（阁楼） 2780元 3290元 3430元 粤海慧鲁 —— 多层 预计2004年3，4月份开工 第二板块：唐岛湾—长江路—香江路区域 该区域属规划中的行政商务中心区，主要置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐 千禧龙花园 100000 多层、小高层 高层 100—346㎡ 错层、复式 4480 4700 7300 天泰阳光海岸 （二期） 166667 多层、小高层 高层 40-150㎡ 平层、错层 4000 4500 4800 唐岛·蓝湾 10000余 高层 131-171平层 3980 4350 5700 隆祺嘉园 70000 小高层、高层 120—180㎡ 4200 5000 6300 傲海星城 37000 高层 100—170㎡ 3400 4100 4500 天河国际 5000㎡ 多层、高层 98—165㎡ 4350 4600 5280 旺海山庄 50000 多层 97—170㎡ 3280 3500 3900 源城·城之秀 —— 多层、小高层 高层 130-160㎡ 3680 4150 4980 恒佳苑 31550 多层 95—180㎡ 2400 2500 2900 东方银座 39800 高层、小高层 60—120㎡