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大明宫商业城项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目概述 1 1.2可行性研究报告的依据、内容及范围 1 1.3承办单位概况 2 1.4项目主要经济技术指标 2 1.5结论 3 第二章 项目提出背景及建设必要性 4 第三章 市场分析和需求预测 13 第四章 项目建设规模及内容 15 4.1建设规模 15 4.2建设内容 15 第五章 项目选址及建设条件 16 5.1选址原则 16 5.2项目选址 17 5.3项目区自然条件 17 5.4项目区基础设施条件 18 第六章 项目建设方案 20 6.1总图 20 6.2技术方案 22 6.3土建工程 22 6.3.3主要建构筑物建筑 23 6.3.3建筑方案 23 6.3.4结构方案 25 第七章 公用工程 26 7.1设计依据与范围 26 7.2电气工程 26 7.3供水工程 28 7.4排水工程 29 第八章 环境影响评价 31 8.1研究依据 31 8.2项目所处环境现状 31 8.3建设期环境影响及治理措施 32 8.4建设期污染物排放情况及治理措施 33 8.5运营期环境保护综合利用 33 8.6绿化 34 8.7环境评价结论 34 第九章 节能 36 9.1节能必要性 36 9.2主要设计依据与原则 36 9.3 节能措施 37 9.4节水措施 37 第十章 项目招投标方案 38 10.1招标原则 38 10.2标书制定原则及招标范围 38 10.3招标程序 39 第十一章 职业安全、卫生及消防 42 11.1 概述 42 11.2生产过程中的职业危害因素分析 42 11.3设计中采用的安全卫生防范措施 43 11.4工业卫生 44 第十二章 机构设置和劳动定员 45 12.1公司体制及组织机构 45 12.2劳动定员 45 第十三章 项目组织管理与建设进度 46 13.1基本要求 46 13.2项目组织 46 13.3项目管理 46 13.4建设进度 47 第十四章 投资估算和资金筹措 49 14.1投资估算编制依据 49 14.2估算编制范围 50 14.3投资估算 50 14.4资金筹措 50 第十五章 财务评价 51 15.1财务评价基础数据选取 51 15.2运营收入估算 51 15.3成本费用支出预测 51 15.4财务评价指标 52 15.6财务评价结论 53 第十六章 效益分析 54 第一章 总论 1.1项目概况 本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。 1.2资金筹措与融资方式 本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。 1.3项目进行可行性研究的依据 （1）委托方提供的有关书面材料； （2）本项目总体规划设计方案； （3）《城市居住区规划设计规范》； （4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999）； （5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）； （6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》； （7）类似工程的相关造价费用水平。 （8）项目投资估算所得到的数据； （9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。 1.4项目的实施进度安排 在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。 本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。 1.5主要技术经济指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。 表1.1 主要财务数据及评价指标表 序号 名称 单位 值 一