福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告.docVIP

福州宗地2012-06号房地产项目 可行性研究报告  目录 第一章 总 论 1 一、项目概述 1 二、方案概况 2 三、选址概述 3 四、项目能耗分析 3 五、结论及建议 3 第二章 项目区教育概况及项目建设必要性 5 一、萧县教育概况 5 二、孙圩孜乡教育概况 7 三、项目建设必要性与可行性 8 第三章 场址概况及建设条件 11 一、项目所在地基本条件 11 二、选址优势 14 第四章 工程建设方案 16 一、建筑设计 16 二、结构设计 20 三、公用工程 22 第五章 环境保护 28 一、环境现状 28 二、环境质量标准依据与环境保护方案 28 第六章 卫生、安全及消防 31 一、危害因素及危害程度分析 31 二、劳动安全卫生 31 三、消防 33 第七章 节能、节水 34 一、必要性 34 二、节能措施 34 三、节水措施 34 四、能源管理 35 第八章 招标方案 36 一、招标方式 36 二、招标范围 36 第九章 项目管理及实施进度 39 一、项目管理 39 二、实施进度计划 39 第十章 投资估算与资金筹措 41 一、估算范围 41 二、估算依据 41 三、投资估算 41 四、资金筹措 41 第十一章 社会效益评价 42 一、项目对社会的影响分析 42 二、项目与所在地互适性分析 42 三、社会评价结论 43 第十二章 研究结论与建议 44 一、结论 44 二、建议 44 第一部分 项目概况 1.项目基本情况介绍 1.1项目名称:淮安新城——闽都花苑 本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环境优美。这里是淮安遗址地，闽都怀古风光，历史悠久人文环境丰厚。基于特有的人文风光和自热环境本项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。 1.2项目地理位置介绍 本宗地2012-06号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北部，三环路以东，福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区四周群峦叠江面开阔、水势平稳其驱车约5分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约10分钟可达市区，驱车约30分钟畅达长乐机场、、、生活配套：、、、、公建配套：采用限地价、竞公租房面积的方式进行出让市总体经济运行平稳，1-9月实现地区生产总值2568.15亿元，增长11.8%1-8月全市实现进出口总额188.5亿美元，下降2.71%，其中：进口总额63.49亿美元，下降8.96%；出口总额125.01亿美元，增长0.81%。收入22409元，增长13.6%，扣除价格因素实际增长10.7%；城镇居民人均生活消费支出15100元，增长13.5%。1-9月农村居民人均现金收入9416元，增长16.5%，扣除价格因素实际增长13.5%；农村居民人均生活消费支出5875元，增长16.2%1-9月份福州市商品住宅销售总面积为158.1万平方米，同比增长6.74%。销售套数为14562套，同比增长6.94%。然第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，7月份商品住宅签约量为1655套，8月份为1378套，而9月份福州市商品住宅签约量则下降至1021套，环比下降25.91%，销售面积10.94万平方米，环比下降24.29%。据调查显示，国庆7天，福州市区商品房签约169套，同比下降44.95%，传统的“金九银十”未能显现。在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积90平方米以下的占总体的28.3%，90-120平方米的占27.03%，120-144平方米的占16.37%，144平方米以上的则占28.3%。 从购房群体来看，今年前三季度，福州市(含县市)本地购房者占89%，本省其他地区占7.51%，外省购房者占2.87%，国外购房者占0.62%。 2.4竞争对手分析 2.4.1产品供给情况分析 从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。 房地产供给类型 (1)新建商品房（俗称增量房或新房） (2) 过去生产的存货（俗称存量房或二手房） 房地产供给的特征 商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点： （1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性） （2） 房地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比较长。 较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。 （3） 房地产供给的区域性和程序性 房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。 房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序