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藏山风景区项目开发 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年九月 目 录 第一章 概 论 1.1项目名称 1 1.2项目地点 1 1.3区域特点 1 1.4建设规模 1 1.5可行性研究范围 2 1.6项目估算总投资额 3 第二章 项目市场分析 3 2.1####县经济发展趋势分析 3 2.2####县房地产发展概况 4 2.3区域市场分析 10 2.4项目利弊分析 11 第三章 项目定位及销售预测 12 3.1项目定位 12 3.2销售情况预测 14 3.3销售价格预测 14 第四章 项目的工程技术方案 15 4.1总平面及建筑方案 15 4.2结构 16 4.3供配电工程 16 4.4给排水工程 16 4.5人防 17 4.6弱电工程 17 4.7主要设备设施 17 4.8交通与停车 17 4.9环境保护 17 第五章 项目管理与建设进度计划 19 5.1项目运作模式 19 5.2招投标管理 19 5.3工程监理 19 5.4物业管理 19 5.5建设进度计划 19 5.6销售计划 20 第六章 项目营销和招商方案 21 6.1销售、租赁比例 21 6.2运营策略 21 6.3招商策略 22 第七章 投资估算和资金筹措 25 7.1投资估算 25 7.2资金筹措 27 7.3资金平衡计划：见下表 28 第八章 效益分析 29 8.1销售收入、销售税金及附加估算 29 8.2经营成本及费用估算 30 第九章 项目风险及防范措施 31 9.1市场风险 31 9.2筹资风险 31 9.3销售不确定性风险 31 9.4项目开发的风险 32 9.5成本控制的风险 32 第十章 结论及建议 33 10.1结论 33 10.2建议 33  附表： 附表1 新增铺底流动资金估算表 附表2 投资使用计划与资金筹措表 附表3 固定资产折旧估算表 附表4 无形资产及递延资产摊销估算表 附表5 总成本费用估算表 附表6 营业税金及附加估算表 附表7 损益表 附表8 借款及还本付息估算表 附表9 财务现金流量表 附表10 资金来源与运用表 附表11 资产负债表 第一章 总 论 1.1项目的提出 藏山风景区地处阳泉市盂县，地势奇特，生态良好，景色秀美，具有底蕴深厚的历史文化内容，尤其是标志性核心形象“赵氏孤儿”的故事被誉为东方的“哈姆雷特”，享誉海内外，使藏山成为山西省最著名的旅游风景名胜地之一，与五台山、恒山、绵山、历山等，并称三晋五大名山。近三年来，在县委、县政府的大力支持下，藏山风景区投入1亿多巨资，准确定位，科学设计，精心打造以“赵氏孤儿”忠义文化为核心的旅游品牌，成功确立了藏山风景区为“中国赵氏孤儿藏匿地”、“三晋历史文化第一名山”的文化定位。目前正积极申报世界自然和文化双遗产名录，曾先后被上级主管部门评为“山西省十佳文明景区”、“山西省爱国主义教育示范基地”、“山西省重点文物保护单位”；于2004年9月注册“中国藏山”商标；2006年被列入山西省旅游版图“三晋名山大川游”线路，并被省旅游局誉为 “山西省旅游的东大门”。几年来，藏山风景区充分利用区内的自然风光、古建筑群及独特的历史文化资源进行开发建设，已成为全国知名景区和阳泉市的龙头景区。2011年陈凯歌贺岁电影《赵氏孤儿》，更是将藏山的旅游经济推向了空前高涨的势头。同年，山西省政府将藏山风景区列为全省十大旅游经济开发示范园区之一，为藏山旅游经济跨越式腾飞提供了绝佳的发展机遇，对于提升藏山风景区乃至对整个阳泉市的旅游产业提升有着重大的意义。 景区自2003年10月8日改制经营以来，坚持以保护自然与文化遗产为核心，合理开发、为游人创造教育与休闲环境为理念，按照现代旅游景区规划与设计的原则进行合理的项目开发与工程修建。目前一、二期工程已经竣工，总投资达22693.76万元，工程主要包括以复原修复藏山古庙、改制“春秋战国城”为“三教文化圣地”，完成了三湖、三瀑、一河、一洞等水景工程，修建入口门楼、四层综合办公大楼、室外供电系统；开发出山体面积为680万平方米的仙人峰自然生态区，向山外拓展旅游空间50万平方米，景区的游览面积从原来的三平方公里扩展到十余平方公里，从游人来藏山的一日游变为现在的两日游。景区由育孤园、中华藏孤胜地、三教文化圣地、仙人峰自然生态区四大板块，168个景点组成。目前正在进行三期工程与藏山忠义文化旅游经济园区规划与开发。主要为由西向东开发明清一条街（长1200m）、国道入山口 “忠义”牌楼（五门十一楼）、忠义祠堂（23000m2））、双向复合索道（3000m）、游客服务中心（1200㎡）、孤儿学校和银发乐园、水上游乐项目、 藏山