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地产签约督导流程指导书
签约指导书
第一步:确认交易条件
房屋产权三证齐全房屋产权必须清晰权属有争议的,不得直接进行交易,需待产权清晰后才能签订合同产权人或共有权人中有一方死亡,必须办理遗属或法定继承手续并完成产权变更(继承)手续。产权人与共有权人为夫妻关系现已离异的,必须办理产权变更(析产)手续。产权人已经取得房屋所有权证及其他相关证书,但买卖合同相关事宜尚未履行完毕产权人、共有权人本人到场本人有效身份证或军官证原件户口本或户籍证明原件(有效期内的户籍迁移证原件)结婚证原件产权人或共有权人(夫妻关系)有一方未到场的到场一方必须出示未到场方的有效身份证件原件或复印件(或军官证)及有效结婚证原件(任何一方结婚证皆可户口在一起能体现夫妻关系可以提供户口本原件)夫妻双方本人到场单身,需提供本人有效身份证或军官证原件户口本或户籍证明原件结婚证原件如约定为其中一方所有的,需夫妻提供《财产约定公证书》受让人有多人而有一方未到场的,到场一方必须出示未到场方的有效身份证件原件或复印件(或军官证)及有效婚姻证明原件(任何一方结婚证皆可户口在一起能体现夫妻关系可以提供户口本原件)
受让方夫妻中涉及有一方放弃的,《财产约定公证书》可以在48小时内补交;代理人本人到场有效身份证或军官证原件房屋产权三证原件有效的委托公证书原件(原则上要求份,最少份,)的相关资料委托公证书时间不得晚于签约时间
委托公证书在签约时必须出示原件
如委托公证书正在寄送途中,受托人持有委托人身份证件原件、户口本(户籍证明)原件及婚姻关系证明的,可以接受委托公证书复印件签约
若产权人离异离婚证原件+离婚协议书原件,或民事调解书原件+生效证明原件,或法院判决书原件+生效证明原件买方付款方式为按揭的,卖方还需提供户籍证明原件若为单位经办人需携带房屋产权三证原件有效身份证原件单位授权书原件单位公章单位营业执照(或组织机构代码证)复印件(加盖公章)采用一次性付款,应一次性将全款打入保证金帐户,在验件产权受理前,首付款不超过50%给卖方;采用分期付款的,需在尾款到位后办理产权过户手续,若交易双方书面同意在未全款打入保证金账户前先行过户的,则首付款需达到三成以上
成交价
建筑面积
房屋原值
营业税:看产权证填发时间是否满5年
个人所得税:是否是唯一住房和看契证立契时间是否满5年(2个条件都需具备)
明确经纪服务费(按标准收费,打折后需备注)
契税
土地出让金(房改房所需)
若办理按揭必有他项权证登记费和抵押评估费(按标准收费,打折后需备注)
如办理按揭买方要求自评,必须备注填写
若买方是夫妻必有共有证工本费和印花税
客户是否需要代刻私章(5元/人)
若出售非住宅需特别留意(产权交易费、土地交易费、课税评估费、土地收益金)
《附属转让清单》填写重点(必填)
目的:明确卖方随房价赠送的附属设施,以免日后交房发生冲突。
配套设施(水、电、煤气、物业、有线/数字电视等)
家用电器(空调、冰箱、洗衣机、热水器等)
家具装修(床、柜子、电视柜、沙发、餐桌等)
以上设备必须写明规格以及具体的数量
第三步:签约专员审核签约条件
一、审核事项
买卖双方资料是否齐全
买卖双方身份证姓名、号码是否与三证、户口本和结婚证上相一致,以及相关证明上的姓名和身份证号码。
产权性质明确
确认符合贷款条件和受理条件的银行
如有委托公证书的,审核委托内容是否齐全有效
第四步:签约专员开通网络签约平台
一、签约平台地址
杭州:
余杭: 登入后点“合同备案”功能键
由签约专员输入用户名和密码
进入界面后点左侧“受理业务列表”中的“存放量转让合同签订”
然后点最右侧“添加待签房屋”
参考《房屋所有权证》填写以下内容,完毕后点“查询”。
添加完毕后直接关掉,进入主界面,直接点击“待签列表”中该房源
然后点击“签订房屋转让合同”
自动弹出的“特别告知”点击:“我接受”
自动弹出“房屋权属信息表”,可直接关闭页面
结合《签约要素表》起草合同
第五步:拟定《房屋转让合同》标准
一、 拟定合同时注意事项
合同自动生成产权人姓名和身份证号码,需核对卖方身份证号是否与合同上一致,不一致需直接点击修改。
合同若有提示卖方配偶,如婚后财产需填写配偶姓名和身份证号,其他根据情况选择丧偶、离异
如房改房为婚前财产,需把现有的配偶信息真实输入,签字时无需配偶签字。
若是余杭的合同,房东有共有权证而合同自动生成时只有主产权人的名字,需共有权人自己将名字和身份证号手写上去,并按手印。
买卖双方公证后有代理人,必须在代理人一栏写上代理人姓名(夫妻之间若公证后也一样需填写)
买方有多少人必须写上多少人,若是公积金贷款,必须把主借款人写第一位
若客户是军官证,在身份选择里选择:军官证
合同第一条:土地使用权取得方式必须根据《土地证》上情况选择(出
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