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城镇化能否有效去库存？ 　　根据十三五规划的构想，房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘，凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。 　　2015年12月21日，中央经济工作会议结束。会议公告明确提出要加快提高户籍人口城镇化率，加快农民工市民化，扩大有效需求。 　　对于农民工市民化与新型城镇化的关系，业内解读多从房价入手，中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏却表示，对“农民进城”的相关配套政策落实，将深层次激发实际需求。 　　中国房地产协会原副会长朱中一也表示，产城融合较好、基本公共服务配套的情况下，新型城市化吸引的人口自然会化解楼市库存。 　　房地产投资“急踩刹车” 　　2015年12月21日，中央经济工作会议在北京闭幕。会议公告明确表示，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场。 　　“房地产去库存”这一提法并不新鲜，引人关注的是，楼市还有多少库存要“去掉”？ 　　1998年“房改”大幕开启之后，中国房地产行业快速“奔跑”了15年，近十年间，房地产实际投资额同比增速几乎每年高达20%以上。然而2014年以来，房价高企、库存增加、投资下滑、区域市场严重分化等现象加剧，房地产实际投资增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。 　　2015年年中，有机构预测2015年这一数据应当在8%左右。然而必威体育精装版的国家统计局数据显示，2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。 　　虽然投资“急踩刹车”，但由于持续去库存与降息等政策利好叠加，2015年的房地产销售低迷状况有所缓解。国家统计局数据显示，2015年1-11月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。 　　然而，销售增速下降，楼市库存仍处高位。同样来自国家统计局的数据显示，截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。 　　“踩刹车”之后，房地产市场是否已经企稳？对于上述数据，孟晓苏估算：“截止到2015年11月份，整个房地产投资下滑，跌掉9000亿元，销售跌到了-6.3%，丢掉了2.7万亿元的房地产销售额。”对于房地产市场整体形势，他对《中国经济信息》记者表示，房地产市场的库存压力仍然存在，整体还处在低迷期，整个产业的复苏迹象还没有到来。2015年受2014年房地产的拖累，库存压力仍然存在。” 　　另一方面，“买涨不买跌”的怪圈也同样压抑了购房欲望。孟晓苏表示：“2014年社会舆论倾向于‘房价会下跌’的预期，百姓购房欲望不足，更倾向于观望，也间接导致了房地产业销售惨淡。” 　　“市民化”的农民工占比已达8.9% 　　从制度改革、政策配套，到产业引导，这一次的中央经济工作会议公告，对“楼市去库存”的部署可谓详细而具体。 　　在制度层面，公告称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。 　　在产业引导上，公告表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。 　　此外，对于新型城镇化，会议明确提出了“农民工市民化”。这一提法如何解读？ 　　国家统计局对城镇化率的统计指标有两个：常住人口的城镇化率，以及户籍人口的城镇化率。按常住人口统计，中国2014年城镇化率为54.8%。按户籍人口统计，2014年城镇化率是35.9%。二者之间有18.9个百分点的差额，主要构成就是2.5亿左右的农民工。 　　据《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》提出，到2020年，我国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。按这一数据测算，“十三五”期间，如果外来人口入户比例能够大幅提升，城镇户