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城市发展中土地资本的运营问题探讨 　　摘 要：长期以来，许多城市重新城开发，轻旧城改造，发展城市经济主要依靠土地等资源的大量投入，城市发展呈现盲目求大的扩张态势，土地资源的日益稀缺必将使这种发展模式难以为继。对城市土地实行资本经营，是有效发挥城市土地资产效益、实现土地价值、提高土地利用率、实现土地可持续利用的有效途径。 　　关键词：城市发展；土地资本；经营 　　随着社会主义市场经济体制的建立和完善，城市已成为各种市场交换关系汇集的中心，成为市场配置资源的重要场所。土地作为城市空间和功能的载体，日益成为城市资产的重要组成部分。近年来，我国城市化和工业化快速发展，城市人口激增，用地规模日益扩张，人地矛盾更加突出。如何合理利用城市土地资源，最大限度地发挥城市土地资产的效益，为城市建设和国企改革积累资金，就成了亟须研究的重要课题。 　　本文从现阶段城市土地利用特点及现象分析入手，探讨做好城市经济发展中土地资本经营问题的现实思路。 　　1 现阶段城市土地利用特点及现象 　　从城市内部更新来看，有为了凸现城市历史文化内涵、改善人居环境而进行的旧城改造，为了改善城区内环境质量而进行的污染企业外迁，为了发展第三产业而鼓励实施的沿街单位和居民的“破墙开店”，为了缓解城区内交通压力而进行的大规模道路拓宽改造等，使城市内部土地利用结构不断调整和优化。 　　从城市规模不断向外扩展看，自20世纪90年代初的“填平补齐”，到城郊结合部的蔓延，高新技术开发区、工业园区的建设发展，随着对外交通改善而实施的新区成片建设以及高等教育发展带来的大学城建设，使城市发展空间急剧扩展。 　　2 城市土地资本运营的背景分析 　　城市土地属国家所有，并通过实行有偿有限期使用，形成土地市场。在这种制度框架下，我国积极探索了城市土地使用制度改革的道路。从各地的实践看，土地市场发育和运行中存在着许多矛盾和困难，迫切需要城市通过经营土地资本予以解决和克服。 　　（一）城市土地资本运营是探索城市土地集约利用的必然结果。 　　1、随着土地有偿使用制度的建立和其他要素市场的发展，极大地推动了我国土地市场和房地产市场的发育。但由于经验不足和制度上的漏洞，这两个市场也出现过总量失衡和投机现象，造成大量耕地被占用，遗留了大量闲置土地和空置商品房。如何有效地消化闲置土地，迫切需要进行制度创新。 　　2、1997年4月，国务院下发了《关于进一步加强管理切实保护耕地的通知》，通知要求冻结非农建设占用耕地一年，后又延续到1998年底。这次冻结对我国土地利用方式的影响深远，地方为解决冻结期间建设用地需求问题，加大了闲置土地和其他存量土地的利用和管理力度。1999年，新的《土地管理法》开始实施，新法对新增建设用地总量严格控制、用途管制、占补平衡和土地有偿使用费中央分成的措施，使新增建设用地的成本有了较大提高，同时新法将利用存量土地的权利和收益放在地方，这使得利用存量土地成为增加建设用地供给的主要出路。 　　（二）城市土地资本运营是推进国企改革的现实需求。 　　目前，我国城市存量土地的绝大多数被各类国有和集体企业占用，用地性质为无偿无限期的划拨土地使用权。由于历史原因，这部分土地长期缺乏流动，使用和配置效率很低，且大多位于城市的黄金地段。而国企改革中最为关键的问题是钱从哪里来？人往哪里去？，改革的成本难以通过银行贷款获得支付。唯一的办法，就是通过城市土地资本运营，充分挖掘土地资产的价值，为国企改革提供巨额资金。 　　（三）城市土地资本运营是促进土地资源资本化的必然产物。 　　城市土地资源资本化是城市建设最重要的融资渠道，这一点在我国土地使用制度改革以来已经得到了充分的证实。基于我国特殊的土地国情，靠牺牲耕地资源，通过增量投入取得资金的以地生财之路是行不通的，城市土地资源资本化唯有靠对存量土地的再投资和再循环的道路才能持续发展。城市政府要想充分挖掘存量土地的巨大资金价值，就必须成功地进行城市土地资本运营，在运营中实现土地的保值增值。 　　3 城市土地资本运营的现实思路 　　城市土地资本运营必须具备一定的基础，还要做好体系建设工作。 　　（一）开展城市土地资本运营的前提条件 　　城市土地资本运营是市场经济的必然产物，开展城市土地资本运营活动必须具备相应的前提条件。 　　1、规范土地出让方式：市场体系的完整性、联系性和开放性，是资本运营的必备条件。开展城市土地资本运营，必须建立公开、公正、公平的土地有形市场。除法律、法规规定可以划拨方式供应土地外，其他土地供应必须以招标、拍卖方式进行。 　　2、控制土地供应总量：城市土地资本运营在很大程度上要服从政府导向，以政策为主导。政府要加强对土地运营的调控和管理力度，做到土地供应的总量控制，实行严格的土地供应计划管理制度。