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售后返租的风险及买方权益保护对策 　　摘 要 由于房地产市场中开发商提供的地产商品同质化严重，主题设计、目标人群、商业模式雷同，导致市场竞争愈发激烈。一些开发商为了以成本较低的方式赢得竞争，纷纷在促销方式上做出改变，最常见的就是广泛应用于写字楼、铺面销售中的售后返租。由于开发商的宣传攻势猛烈、许诺的返租诱人，售后返租的方式受到购买者的追捧。但由于我国相关立法不够完善，售后返租模式本身存在的缺陷，加之我国房地产企业信用机制的缺失，其在实际运行中存在不少问题，尤其是购房者对于售后返租缺乏客观全面的了解导致的对风险认识不足，纠纷爆发后难以维权。本文试图通过对商品房售后返租的潜在风险进行分析，并就相关问题进行法律评析，最后对买方权益的保护提出一些建议，这对于预防售后返租的风险有着积极的意义。 　　关键词 售后返租 风险 买方权益 　　作者简介：孟星星，宁夏大学政法学院民商法专业硕士研究生。 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.191 　　一、售后返租的定义 　　（一）产生的背景 　　商品房售后返租的模式最早开始于在法国兴起的产权式酒店，由于消费者接受度高，开发商回款期限缩短而盛行于欧美、日本等发达国家，20世纪90年代中期海南及沿海发达省市开发商开始运用这种模式销售商业地产，近几年风行全国。 　　一方面，我国的房地产融资越来越困难，售后返租可刺激销售，保障开发商尽快回收资金，为滚动开发提供资金支持。 　　另一方面，普通投资者的投资渠道过于狭窄，传统观念中对于房产保值、增值的认知，开发商大肆宣传的“低风险、高回报”、返租承诺等等都吸引了大量购房者。 　　（二）定义 　　前我国仅有部门规章和地方性规定对售后返租做了相应规定，可供参考的较为权威的定义是原建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中将售后返租定义为开发商销售商品房时向买受人承诺将在一定期限内（一般在五年以上）承租或代为出租商品房，并按月支付租金（返租）的行为。 　　售后返租包括融资性售后返租和经营性售后返租。融资性售后返租，顾名思义是指开发商以融资为目的，与融资租赁企业签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，按月支付高额租金，租期届满后双方协商房产所有权的归属。 　　诺基亚、汇丰银行出售回租总部大楼就是典型例子，与其说是“售后返租”，不如说是以放弃产权、保留使用权的方式来盘活不动产。这是一种特殊的融资租赁形式，高额租金其本质是在偿还贷款。 　　经营性的售后返租，是指开发商与买受人签订房屋买卖合同，将房产卖给买受人，买受人支付部分房款，开发商再与买受人签订返租合同，约定开发商代租或者承租房产，前期租金直接用于抵扣房款，房款付清后再按月向买受人支付租金的行为。其本质是开发商用来融资的手段，通过售后返租加强买受人的信心，促进销售，加快资金的回笼。选择购买这种模式房屋的消费者大部分是以投资为目的。 　　从《商品房销售管理办法》来看，主要是针对经营性售后返租做的定义。经营性售后返租与非法集资的界限模糊，较难把握，本文主要针对经营性售后返租及其相关问题进行讨论。 　　二、售后返租潜在风险分析 　　售后返租如果能够顺利完成，是一个双赢的商业模式。但是这个模式年限较长，往往在五年以上，市场甚至开发商的经营状况都会发生变化，环节较多，涉及开发商、买受人、承租商，一旦承租环节、产权出现问题，返租就会受到影响，买受人的利益难以保证，风险极高。 　　（一）投资者易被转嫁法律风险 　　目前我国仅有部门规章和地方性规定对售后返租做了相应规定，缺乏法律法规的权威规定。开发商面临资金压力，往往选择在地产不符合规定的条件时就开始运作项目，对投资者的很多承诺条件是难以实现的，即使项目最后是符合条件要求的，一旦纠纷爆发，投资者就面临着相应风险的转嫁，维权困难。 　　（二）商铺产权风险 　　房屋买卖的最后一环是产权过户，也就是说即使是售后返租，投资者最后也是要拿到所购商铺产权的。但是，存在两个问题： 　　一是开发商一般是将一整间大商场进行分割出售，但是对于批准设计为大空间的商业用房，是不能擅自分割销售的，一旦违规，就拿不到商铺的产权证。投资者拿不到产权证无法真正获得所购商铺的产权。一般的投资者不了解相关的规划问题，就会陷入付款却没有产权的风险中。 　　二是如果在投资者购买商铺后，延迟过户或者由于违反规划原因无法过户，没有取得产权，则投资者不是商铺的所有权人，按照合同的约定非所有权人没有权利获得返租。投资者付款之后只能看着商铺到处维权。 　　（三）返租承诺无法兑现 　　如果开发商不是自持，而是选择承租商整体出租，一旦承租商经营不善或出现其他资金问题