卖亏了的学区房.docVIP

卖亏了的学区房 　　“给孩子上名校的机会”、“打造一流的学校和幼儿园，让孩子轻松赢在起跑线上”、“家门口就能上名校，让孩子多睡半小时”、“打造0～18岁一站式优质教育体系”……最近几年，类似的楼盘广告总会让年轻的购房者心动不已。望子成龙、望女成凤，却又担心孩子输在起跑线上，年轻父母对子女教育的空前重视，加之教育资源配置的不均衡，使学区房成为当前楼市最大的刚性需求。炙手可热的学区房的高价位成了不争的事实。一套普通的房屋，被贴上“重点学区房”的标签后，身价陡增，因此而产生的纠纷也不在少数。 　　日前，济南市民柏新生就遭遇了这样一件事。在将自家房产卖出后，他才得知自己的房子卖便宜了，而主要原因就是他所出售的房产在一年前被划到了重点学区。该房售价仅为该重点学区房价的一半，遭受了重大损失，对此，柏新生认为，是因为市中区教育局没有及时公布学区调整信息，这才造成了他的错误判断，便将市中区教育局告上法庭，要求法院判令被告行为构成行政不作为，并赔偿因此造成的34万元损失。这是近期发生在山东省济南市的一起真实案例。该市民的诉讼请求会得到法院的支持吗？ 　　卖房后才知房屋已划归重点学区 　　2015年5月，柏新生将自有的一套位于济南纬三路小学学区的某单位宿舍房屋出售，出售后柏新生才得知，2014年6月，济南市市中区教育局已将该宿舍由原学区划归至新的经五路小学（重点小学）学区。济南市市中区教育局将该学区调整情况在同年招收新生前夕在经五路小学门口进行了公告，但柏新生在出售房屋之前没有得知该信息。 　　柏新生的心情郁闷透了，由于教育局的信息不公开，这下亏大了。2015年8月5日，柏新生向济南市市中区教育局提交政府信息公开申请书，申请内容是：“该学区房（即涉案房屋）是否为经五路小学学区房，何时划归该学区，以何种方式公布过该信息。” 　　2015年8月17日，济南市市中区教育局书面答复：“目前，该房（即涉案房屋）属于济南市经五路小学招生的学区范围。2014年6月，按照市教育局有关规定及学校生源情况，为让更多的孩子享受优质教育，我局对部分学校的学区范围进行了动态调整，该处院落由济南市纬三路小学学区划归济南市经五路小学学区。济南市经五路小学已在学校门口醒目处张贴学区图的方式向社会公开相关信息。” 　　柏新生认为，由于济南市市中区教育局未能在公众可以接触到的媒体公布学区房调整信息，使得自己在出售涉案房屋时是以原纬三路小学学区房价格售卖，该售价仅仅为经五路小学学区房售价的一半，遭受重大损失。 　　起诉教育局索赔34万元 　　2015年11月9日，柏新生向法院提起行政诉讼，请求法院判令济南市市中区教育局未将经五路学区房划分情况向社会公示之行为构成行政不作为，济南市市中区教育局赔偿原告在不知情的情况下出售学区房造成的损失34万元。 　　当月，济南市市中区教育局在其官方网站再次将上述学区调整情况进行了公示。济南市市中区人民法院经审理认为，本案应从以下三个争议焦点问题来分析。 　　1.原告是否具有本案诉讼主体资格。一般将政府信息公开行为视为行政事实行为，即行政主体基于职权实施的不能产生、变更或者消灭行政法律关系的行为。一般认为，行政事实行为虽然具有可能导致损害的特性，但由于不能产生、变更或者消灭行政法律关系，所以并不具有行政法上的可诉性，即不能够通过行政诉讼来赔偿损害。本案原告认为，被告没有依法对其调整学区的政府信息向社会公示，导致原告将房屋低价出售，侵犯其合法权益，从而提起行政诉讼并要求赔偿，符合法律规定，因此原告具有诉讼主体资格。 　　2.被告公开学区信息的方式是否属于行政不作为。“行政不作为”这一概念既包括合法行为，也包括非法行为。原告的诉请实际上是指被告没有履行政府信息公开的法定职责，即行政主体因不履行法定的作为义务而构成的行政违法。《公开条例》第十五条和第十八条分别规定主动公开政府信息的方式和期限，公开方式是通过政府公报、政府网站、新闻发布会以及报刊、广播、电视等便于公众知晓的方式；公开时间是自该信息形成或者变更之日起20个工作日内。本案中，被告于2015年6月变更学区，招生前期张贴公告，11月在官方网站上予以公告，两次主动公开分别在公开范围和公开时间上存在一定的瑕疵。但是，《公开条例》第十八条中应当视为不完全列举规定，只要被告采取了公开的措施，并没有隐瞒相关信息，应当认定为履行了公开义务，仅仅是首次公开没有达到“便于公众知晓的程度”；第二次没有在“20个工作日内公开”，存在一定瑕疵，不应当被扩大解释到“不履行法定职责”，所以不应认定为行政不作为，应认定为作为不适当。 　　3.被告是否应当对原告的损失承担赔偿责任。第一，多因一果。导致房价变化的因素有很多，诸如交通、环境、利率、税收等均是影响因素，原告将学区划分作为影响涉案房屋定价