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分析保障性住房建设模式及法律风险防范 　　【摘 要】近年来，我国房地产市场的投资热情一直居高不下，我国政府为了保证房价的稳定增长、保障中低收入家庭能够住有所居，在全国倾力推出9000亿元建设保障性住房。但是，由于这9000亿元住房的资金还尚未完全落实，再加之政府的资金十分有限，保障性住房的建设又是一项长期性的、系统性的工程，因此，在投资保障性住房建设中存在一些风险也是难免的。本文将就目前我国保障性住房建设的各种模式进行分析，并针对各种模式存在的法律风险进行探讨，最后根据这些问题找出解决问题的方案。 　　【关键词】保障性住房；建设模式；法律风险防范；措施 　　一、引言 　　住房是人们生存的基本需求，但是，随着我国社会主义市场经济的不断发展、改革开放的不断深入，人们的收入差距逐渐拉大，住房的价格也迅速飙升。为了保证我国和谐社会的建设与发展，政府采取了一系列措施保障低收入家庭的住房问题。在我国的城市中，很多居民没有自己的房子、很多住房困难户一家四代同居一室，有的则通过不同的方式拥有多套住房，这种住房不公平的现象构成了影响我国社会和谐、影响社会安定团结的主要因素。因此，解决住房资源的分配不公问题，不仅是我国面临的难题，也是世界各国政府面临的一大难题。2010年，我国国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在通知中，明确规定了我国保障性住房建设的步伐。面对大规模兴建保障性住房的大环境、大背景，保障性住房建设模式中存在的法律风险也显现出来。那么如何在现有的建设模式下有效的防范法律风险的发生？这将是各级部门必须认真思考的问题。 　　二、保障性住房相关概念 　　1.保障性住房的定义 　　所谓保障性住房主要是指政府对我国的中低收入家庭实行的分类保障过程中提供的限房屋供应对象、限定建设标准、限定销售价格、租金标准的具有社会保障性质的住房。目前，我国保障性住房体系中主要包含廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、棚户区改造等住房。 　　2.我国保障性住房发展现状 　　随着我国社会主义市场经济的不断发展，受2008年金融危机的影响，我国住房价格不断上涨，国家开始更加重视保障性住房的建设，每年对保障性住房建设的投入也在大幅增加。随着国家对保障性住房建设投入的增加，资金上的不足使得保障性住房建设受到严重阻碍。由于我国同其他国家的国情不同、社会性质不同，因此我国的保障性住房的建设模式也不同于其他国家。BT模式、代建模式、配建模式是我国保障性住房的主要建设模式。这些模式的拓展和应用，有效的缓解了我国保障性住房建设中存在的资金严重不足的问题。 　　三、保障性住房建设模式分析 　　1.BT模式 　　BT模式是在BOT模式的基础上衍生出来的一种新的项目投融资建设模式，目前我国的相关法律中并未对该模式进行明确的规定。保障性住房建设的BT模式，主要是指我国政府将保障性住房的项目交由投资方进行总承包，经过融资、建设、验收后再移交给政府部门，而政府部门向投资方进行回购，支付项目的总投资再加上合理回报的一种建设模式。作为一种新型的投融资模式，BT模式主要是适用于政府公益性、非营利性的基础设施项目、市政公用事业项目建设。保障性住房就属于这类项目。 　　2.代建模式 　　保障性住房的委托代建模式主要是指我国政府通过招标的方式来委托代建单位代替政府建设保障性住房的一种安居性工程。在该项模式中，政府想办法筹措资金，然后由代建单位对整个工程的可行性进行研究，对项目进行设计、勘探、建设、施工、验收、试运行等流程的监督与管理。竣工验收合格后代建单位再将保障性住房交给政府，而代建单位则向政府收取一定的委托代建管理费用。该模式中，政府承担了建设资金，凡是通过招标并采取合同管理的方式产生的费用，均由政府承担。代建单位通过向政府部门收取代建管理费用、投资结余的奖励这两种途径来获得收益。 　　3.配建模式 　　所谓政府保障性住房配建模式主要是指在新建的住宅项目中，政府部门将配套建设一定比例的保障性住宅作为土地出让或者划拨的条件之一，而土地的竞得人再根据保障性住房的建设标准、遵照规定的比例、总建筑面积、总套数、房屋的布局、房屋的户型等要求进行保障性住房的配套建设，房屋建成后政府再按照约定的方式进行回收、回购。该模式中遵守同步建设、同步配套的基本原则，由政府采取回购、回收的形式来取得保障性住房的产权。 　　四、保障性住房建设过程中相关法律风险的防范措施 　　1.BT模式法律风险防范措施 　　首先，在公开招投标阶段的法律风险。在公开招投标――BT签订合同阶段，存在着政府不能回购的风险、房地产企业或相关项目公司存在垫资和融资风险、BT合同价格条款约定不明确的风险。对于在公开招投标、确定投资人、签订BT合同的阶段，由于保障性住房的建设与投资时间较