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农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设研究 　　摘 要：本文研究了我国农村土地制度的演变历程，划分了农村土地的发展阶段；分析了广西农村集体土地与衍生产品经纪人发展概况；提出了以农村土地所有权与使用权两权分离为政策基础推进广西农村集体土地与农村经纪人队伍建设的具体措施。本文是广西社会科学重点课题《广西农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设研究》的阶段性研究成果。 　　关键词：农村集体土地与衍生产品；经纪人；队伍建设 　　基金项目：广西社会科学重点课题《广西农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设研究》编号：gxsk201452之阶段性研究成果。 　　1 农村土地制度的演变 　　世界各国不同历史时期的土地制度无外乎两种，即土地私有制和土地公有制，本文认为我国的农村土地制度从古至今经历了以下几个阶段： 　　1、原始土地公有制下的土地两权分离阶段 　　在商鞅以前我国的土地制度表现为国王作为国家代表持有土地所有权的土地公有制，夏如此、商如此，周亦如此，所谓的土地分封其实质是国王把土地使用权分封给了亲戚、大臣使之成为诸侯，诸侯继续按层级向下分封。周朝形成井田制，即农民使用田地的代价是优先完成土地使用权拥有人的田地即公田的耕种并向国家按所使用的土地面积、土地等级缴纳地租。按魏文侯名臣李克的计算，生活在底层的依附于土地的农民，每年的生活支出是大于其收入的，其缴纳地租的标准大约相当于他当年收成的10%，以寅吃卯粮的方式安排生活，勉强能够维持其家庭劳动力的再生产。这一时期的土地所有权与土地使用权是分离的。 　　2、土地私有制两权合一阶段 　　商鞅入秦后，为了激发秦国人民的征战斗志，实施了与战功相结合的土地私有制，获得战功的秦国士兵可以取得拥有土地所有权的土地，这些土地可以继承、可以买卖，是家庭合法的私有财产，这项措施极大地调动了秦人的征战积极性，可以说土地私有促进了秦的一统天下，此时的土地实现了土地所有权与土地使用权的两权合一。 　　3、土地私有制与两权分离的土地公有制并存阶段 　　自秦以后，我国长江以南的广大地区一直实行土地私有制，一直到1950年。 　　在我国北方土地私有制传承到西晋王朝，八王之乱导致五胡乱华，北中国变成了胡人统治的天下，统治者走马灯似的变换，直到北魏统一了北部中国，以拓跋氏贵族为首的鲜卑人以放牧为生，出现了把汉人居住区变成草原牧场的趋势，但把持北魏朝政的汉裔冯太后和受其汉文化影响的孙子孝文帝拓跋宏积极主张鲜卑人汉化，开始实行均田制，鼓励汉人和鲜卑人从事农业生产，把土地的所有权再次收归国有，采用授田于丁的方式只是给了农民土地使用权，在历史上第一次规定了土地使用年限，即每个男丁年满六十岁时必须把官府所授之田交回给官府，官府再把收回的田地授给那些年满十六岁的新生代男丁，由此可知北魏王朝的土地使用权使用年限一般为60-16=44年，此时的土地所有权和土地使用权再次实现了分离。 　　这个由冯太后等人复辟的土地公有制，由北魏传给北周，北周传给隋再传至唐，唐朝一统江山之时，把授田与丁的政策做了微调，即对每个丁授田百亩，其中八十亩，在其满60岁或死亡时交还给政府，由政府对丁的新生代重新分配，还有二十亩为永业田，不再归还政府，由子孙承继。并在实行此项政策的同时默许了南方原有的土地私有制，唐朝因保护了南方土地主的财产利益巩固了江山。 　　4、土地私有制下的两权分离阶段 　　唐朝武则天以后，民间世代传承的永业田开始了实质性的转让，加上南方土地私有制的交易范例，引导北方的土地私有化，唐代的土地逐步变为土地私有制。 　　到了宋代，开始出现典贴土地和质举土地，也就是出现了土地抵押权，开始时土地所有者因为资金短缺采用活卖土地的方式，把土地质押给资金提供者，相约在一定期限内还钱赎回，但还不起钱时土地就变成了绝卖，也就是土地所有权发生权属变更。明朝之后这个问题又复杂了，大量的土地出租给农民耕种，农民为了保护自己的权益，采用每年支付租金的形式签订契约垄断了土地使用权。当土地所有权的主人再因资金短缺出现绝卖之时，新的土地所有者不能收回土地使用权，这就出现了土地所有权和土地使用权的错位，再发展就演化出了两个市场：土地所有权交易市场（又称田骨交易）和土地使用权交易市场（又称田皮市场），土地所有权和土地使用权在土地私有制状态下也出现了两权分离。土地所有者无权收回没有到期的土地使用权，当然土地使用权的拥有者必须按原来的约定按时缴纳地租，否则造成违约，土地所有者就可以回收土地使用权了。 　　5、社会主义土地公有制下的两权合一阶段 　　我国自1949年解放以后，通过没收官僚资本、买办资本、地主等剥削阶级的财产形成了国有资产，再经过社会主义改造，建立了社会主义公有制，表现在土地财产上就是土地国家所有和土地集体所有。 　　国家所有制土地主要