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XXX项目 可研报告 目录 第一章：计划概要………………………………………………………02 第二章：项目介绍………………………………………………………07 第三章：市场分析………………………………………………………1第四章：项目定位………………………………………………………第五章：市场营销………………………………………………………2第六章：公司价值取向…………………………………………………第七章：财务分析………………………………………………………3第八章：资金需求………………………………………………………第九章：风险分析………………………………………………………第十章：结论……………………………………………………………附件： 1、投资估算表 2、资金运用及平衡表 3、营业收入及税金估算表 4、可销售面积及销售单价 5、项目所处位置区域示意图 10、项目规划平面图  XXX（二期）项目可研报告 第一章：计划概要 一、编制依据及原则 1、编制依据 （1）本公司在充分的市场调查后，形成的对房地产行业中期走势、地域行业特点及地域市场特点的基本判断； （2）公司战略决策； （3）项目总控制性规划； （4）项目设想和设计方案； 2、编制原则 （1）稳健原则，关注项目投资对公司可持续发展能力的影响； （2）计划书的编制应有切实的建设性和现实实施的可操作性。1、编制流程：尽职调查收集信息→甄别鳞选相关信息→综合处理信息→项目目标结合公司基本判断做出综合优化调整→形成计划书初稿→公司高管集体讨论→修改后形成正式计划书 2、尽职调研：信息的真实、全面与及时→收集信息 3、信息处理：信息真伪的再次甄别→相关关键信息的鳞选→深入、全面综合处理信息 4、1、2、项目位置：大学、工程大学、工业大学、学院 3、项目性质：。4、开发用地： 5、项目地域风水格局：活气旺地。 6、项目规模：1～4层为办公，北侧裙房上对称布置两栋超高层点式建筑，分别为创意大厦、创智大厦，南侧办公呈半圆形，并在内部形成一条弧形的内街；右侧建筑呈长条形，建筑1～4层为办公，并自上而下均匀分布三个点式高层建筑，功能为广告企业办公。整个用地北侧为停车用地，顺应上位规划，一左一右分别布置两个集中的大型停车场，两停车场中间设计开阔大气的入口广场，并正对创智大厦和创意大厦中间的大堂。场地临街部分采用铺地的形式，同时布置适量的临时地面停车位及景观绿化，地下停车库出入口共三个，分别位于北侧入口广场的两侧和用地的西南角；利用左侧回字形建筑围合成的内庭院布置景观绿化，美化整个院区的环境。整个平面布局合理,空间丰富完整。 7、目前项目进展程度：项目控制性。 、项目运作：预计半年左右即可完成工作，之后进入工程施工阶段→预销售和招商阶段→竣工验收阶段→试营业和正式营业。 了保守修正处理（未考虑停车费收入）。主要财务指标如下： 1、：万元，包含以下主要内容：2、：万元，包含以下主要内容： 3、：万元 4、设备及工具、器具购置：万元，包含以下主要内容： （1）设备投资； （2）其他购置； 5、待摊投资：万元，其中： （1）土地费用万元；主要包含土地拆迁补偿费、土地出让金、土地评估费、土地招拍挂公告费、土地招拍挂手续费、财政收费、契税等土地综合费用； （2）资金成本万元；主要包含借款利息、融资费用、手续费等； （3）其他待摊投资万元；主要包含与工程成本相关的可摊销的公共成本费用； 6、其他投资：万元，包含以下主要内容： 预备费、工程建设其他费用。 7、税金：万元 税金主要构成：营业税及附加、土地使用税、土地增值税、企业所得税、印花税。 8、项目总投资：万元； 9、项目销售收入：万元 10、销售费用：万元，包含以下主要内容： （1）项目策划费； （2）广告费； （3）招商费用； （4）销售代理费用； （5）工资或薪金及销售提成； （6）临时外聘销售人员工资； （7）销售宣传临时设施费； （8）办公场所租赁费； （9）宣传印刷品及纪念品； （10）销售业务招待费； （11）销售展览费； （12）其他销售费用； 11、税前利润：万元 12、税后利润：万元 13、投资利润率（税前）：% 投资利润率（税前）＝（税前利润÷投资总额）×100% 14、投资利润率（税后）：% 投资利润率（税后）＝（税后利润÷投资总额）×100% 六、结论 项目土地政策风险小，主要成本因素可控，不确定性因素在可接受范围，项目社会效益良好，社会贡献突出，土地成本占总投资的%，项目自身财务指标，盈利能力总之，项目经营前景较为光明，项目可行。 在项目启动时机方面，由于目前项目进程已达到可实施操作阶段，且政府持积极态度，目前整体经济状况，除土地成本外，其他开发成本相对低廉，外部环境有利，内部准备业已就绪，项目发展