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一 取得不动产的来源 取得不动产包括：直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式 房地产企业营改增政策讲义 第七节 不动产经营租赁服务的计税规定 二 一般纳税人出租不动产缴纳增值税的规定 （一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市）的，应按照5%的征收率在不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。预缴税款计算公式： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 房地产企业营改增政策讲义 二 一般纳税人出租不动产缴纳增值税的规定 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款计算公式： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，比照上述规定计税。 房地产企业营改增政策讲义 三 小规模纳税人出租不动产缴纳增值税的规定 1、单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。预缴税款计算公式： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。预缴税款计算公式： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 房地产企业营改增政策讲义 三 小规模纳税人出租不动产缴纳增值税的规定 2、其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 应缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 应缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 房地产企业营改增政策讲义 三 小规模纳税人出租不动产缴纳增值税的规定 3、开具发票 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 房地产企业营改增政策讲义 四 纳税地点调整 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。 房地产企业营改增政策讲义 一、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。 二、试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 三、试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。 房地产企业营改增政策讲义 第八节 试点前发生的业务的处理规定 四、销售使用过的固定资产 一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 1、一般纳税人销售自己使用过的属于《试点实施办法》第二十八条规定，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。