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第一章 项目物业管理服务定位与重点 我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，设计出一套与依景湾项目业主层次及商业、办公、住宅需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 1.0 项目概况 依景湾项目坐落于XX市亲贤北街，位于人气、商气、财气最旺的商业街中心，位居要冲、地段绝佳、交通便利、四通八达。用地面积7415.7㎡，容积率为2.9，建筑密度为43%，建设为商业、住宅用途。秉承“精心、细心、用心、关心”一如既往地坚持对顾客负责、对大众负责、对社会负责的核心价值观。追求卓越、塑造典范、开拓进取，致力发展多元化经营。 主要经济技术指标：总建筑面积 ㎡，其中地上面积 ㎡（商业 ㎡，住宅 ㎡ ）、地下面积 ㎡；1--5层为商业区，6--18层为住宅区；项目绿地率 % 我们通过对项目特点和业主群体特点的分析，提炼出项目管理重点及业主需求，以此确定物业服务定位，从而对依景湾项目物业服务做出整体策划。 1.1 客户群体需求分析 1.1.1 客户群体分析 高科技公司 科技、管理咨询公司 专业事务所 贸易公司 IT产业有关的初创业公司 初创业的年轻人 考虑经营摄影工作室等创意行业 1.12 物业管理需求分析 ★ 注重公共秩序的维护； ★ 注重对突发事件的及时响应与有效控制； ★ 注重服务品位、需求多样化； ★ 注重物业服务整体形象； ★ 能耗控制减少运营成本； ★ 设备控制智能化高； ★ 注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的商业的服务。 1.2 物业管理服务定位 结合依景湾项目开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的商业形象。 高效——塑造进取、创新和富有效率的商业气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。 繁荣——聚集浓厚的商业气氛，打造商业繁荣的亮点，注重社会效益和经济效益。 1.3 物业管理服务重点 1.3.1 全方位整体经营 依景湾项目集商业、办公、住宅于一体，要满足各类业主及租户的不同需求，要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。 1.3.2 项目整体形象 通过环境形象与楼宇形象的控制，项目设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及我司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象在地区树立物业管理优质品牌。 1.3.3 设备管理 依景湾项目采用了先进设备和智能技术，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对非专业化的物业服务企业设备管理的技术实力是重大的考验。我们拟在前期介入期间，全面整合公司楼宇科技、电梯、车场管理等专业公司资源，全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、供暖燃气锅炉系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。 1.4 物业管理服务措施 针对依景湾项目物业管理的需求，我们深入挖掘策划和开发思路，充分把握将来客户（业主）的需求，以及物业管理工作将面临的难点和重点，确立了我们的整体管理服务构想，基本概括为： 1.4.1 工作重点之一：公共设施设备的运行、维护，特殊设备的重点维护管理 管理应对措施：利用我司的专业优势，我们旗下目前拥有电梯维保公司（B级）、锅炉安装公司、智能化工程、楼宇科技等与物业管理服务相配套的专业公司，是我们降低管理成本，提供优质服务的有力保障。 1.4.2 工作重点之二：确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。 管理应对措施：运用依景湾项目已有的智能化治安设施如闭路电视、监视系统、秩序维护等，结合管理处的统一管理、快速调度、确保治安防范万无一失。 1.4.3 工作重点之三：环境和总体形象的维护。 管理应对措施：针对依景湾项目绿化布局和环保要求，保障环境清洁，全面加强环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作。 1.4.4 工作重点之四：秩序维护管理。 管理应对措施：对秩序维护管理采用开放、封闭结合式管理。白天实行开放式管理；夜间实行封闭式管理，严格控制陌生人的进出，确保秩序安全。 第二章 管理服务理念和目标 2.1 物业管理服务理念 针对依景湾项目的服务形象总体定位，我们将以和谐、环保、责任、效率作为在该项目的管理服务理念，并将各理念分解成为各大要素，建立起以ISO9001：2000/ ISO14001：2004/ OHSAS18001：1996的体系基础，不断优化管