北京市实现住宅小康的对策研究.doc

北京市实现住宅小康的对策研究 首都经济贸易大学城市经济系教授 丁芸 一、北京市住房市场现状 1北京市的住宅供应体系 从1998年下半年开始，停止了在计划经济体制下运行了近50年的住房低租金实物分配制度，在原有旧公房继续向职工出售的同时，稳步推行住房分配货币化。初步建立了新的住房供应体系。目前北京市房地产市场总体发展态势良好，但市场出现结构性过剩，局部显示出泡沫的迹象，导致这一现象的原因主要有以下三个方面： 1）开发量过大：由于对高利润的追逐，使许多开发商对高档楼盘趋之若鹜，使高档楼盘的开发增长速度，远远高于销售增长速度，市场供求严重失衡，导致空置面积过大。据业内人士粗略估算，未来1至2年内，北京单套总价500万元以上的别墅，供应量在5000套至7000套左右，总市值不下300亿元，几乎占去年北京住宅销售总额的70％。 　　２）价格高：高档楼盘均以高价格来彰显楼盘的高档、高贵，其价格均超出当地市场均价的２倍以上，这种高价位已严重脱离市场，超出了大多数人的购买力，导致空置量大，使高档产品过剩。 翻开近期的北京购房指南图，我们可以看到：每平方米售价1万元以上的在售楼盘就有76个，1万元以下、8000元以上的在售楼盘有56个，而市区内价位在4000元／平方米的住宅项目不到10％，供普通百姓的经济适用房也只有25个楼盘，反差如此之强烈，令人咋舌。从下图可以看出，我市近几年商品住宅价格一直高居不下。 图1： 近几年我市住宅平均价格 ３）市场容量小：目前部分开发商产品定位出现了贵族化、套型设计大型化、室内装修宾馆化、小区庭院公园化趋势。而忽视了中国房地产市场的需求结构是以大众化、平民化为基础，以中产阶级为中坚，高端市场为塔尖的金字塔形消费结构。高端市场是有限的，高档楼盘的大量开发，造成了住宅结构性过剩。 2北京市住房市场需求分析 第一、中低收入家庭的购房需求较大。 如果将我市购房者的家庭月收入分为五组，1999元以下为低收入组，2000—3000元为中低收入组，3001—5000元为中等收入组，5001—8000元为中高收入组，8001元以上为高收入组。据零点调查显示，家庭年收入在2.4-6万元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6万元的中低收入群体占到42.47%，3.6-6万元的中等收入家庭占总数的30.43%，中低收入家庭的购房需求较大。 第二，按照北京市第九次党代会提出的目标，2008年，我市城镇居民的人均住房使用面积要达到25平方米。这是最能直接反应我市城镇居民对未来住房需求的指标。据北京市统计局历年国民经济和社会发展统计公报显示，城镇居民人均住房使用面积从1998年的14.86平方米增加到2002年的18.2平方米，平均每年增长0.84平方米。从2003年到2008年，6年间城镇居民人均住房使用面积要增加6.8平方米，即平均每年增长1.13平方米。按照2002年末，全市户籍人口1136.3万人计算，再除以0.75的平均使用率，平均每年需新增商品住宅销售面积约1717.1万平方米。考虑到未来城镇人口的增加(按照《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的目标，到2005年全市户籍人口控制在1160万人以内)和城市化进程加快(按照《纲要》的目标，到2005年全市城市化率达到75%左右)，房屋自然损失和大规模危改(“十五”期间全市将拆除危房300万平方米)等因素，每年实际需要增加的面积还要大。 表1： 近几年我市人均住房使用面积情况统计表 单位：平方米/人 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 人均面积 13.2 13.8 14.4 15 15.9 16.8 17.6 18.2 图二：近几年我市人均住房使用面积趋势图 1、3解读2020年小康社会住房18字的内涵 到2020年，住房从满足生存需要实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。　　“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，之所以会将这条列为标准，主要是因为目前我国还存在着一些已婚职工仍然住在集体宿舍，或几家合住一套住宅的情况。而且这条标准同时还对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足老百姓的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。我国以前曾经规定人均住房最低标准为8平方米，但在实际生活中，这个最低标准显然定得有些过低了。如果一个人住房的建筑面积是8平方米的话，那么这个人的房间实际使用面积也许就只有六七平方米，也许就只够摆下一张床。现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出