非洲住房金融年鉴2015年..docxVIP

非洲住房金融年鉴2015年-加纳过去的二十年里可以看到加纳经历了经济的强劲和包容性增长。加纳在减少贫困和改善社会指标方面远远大于周围其他国家，这导致了大量的外国直接投资(DFI)机构把资金投到加纳。然而,由于政府的过度借贷在短期内的漏洞明显上升,高财政和常年的账户赤字的使这个国家目前的债务负担已经上升到大约GHC98.6欧元(合252亿美元)。加纳在国际储备的地位不断削弱伴随着不断增长的公共债务。高的利率和货币贬值已经开始削弱私人的投资活动。经济增长放缓的趋势明显，2015年6月的GDP 38.65%的增长速度已经明显低于2015年1月的48.59% 这半年的通货膨胀率为17.9%。加纳普遍的经济活动放缓,主要的原因是当前的能源危机和高燃料成本，导致依靠电力制作的产品链几乎崩溃，加纳本土企业如发廊，橱柜制作、木匠、焊工、一些小额贷款企业和大多数严重依赖于持续的电力供应的大中型企业。在2015年3月份，Moody下调了该国主权投资评级从B2下调到B3，主要是因为该国不断恶化的债务负担和大规模财政失衡和塞地大幅贬值。然而,在过去两个月内，国际货币基金组织积极评论了由世界银行提供的部分证券担保和恢复对于该国的货币的支持, 塞地的汇率从新获得了一些增长在和其它几种主要的货币兑换上。融资渠道在过去的几年中,加纳的金融体系经历了强化监管改革和重组,导致商业银行从增大信贷投入直到最近经济出现了严重的信贷紧缩。最近的现象导致了金融机构限制信贷的数量，包括由信贷来购买的民用住宅。目前的一些银行收回了用于房地产开发商建设的金融贷款，因为太多的项目目前的状态是滞销。加纳共有443家小额信贷金融机构和26家商业银行,和三个信用机构(XDS数据, Hudson Price 和 Dun Bradstreet)。其中26家商业银行,只有七个在加纳证券交易所上市。根据世界银行2015年的报告,在容易获得商业贷款的国家类别里面,加纳在189个国家的排名第36位。在2012年,世界银行启动了全球金融数据库(全球Findex)来探索全球金融的使用水平。根据全球Findex,个人信用调查的结果，全球超过25岁的成年人中39.2%的在使用贷款。截止到2015年,只有极少数加纳人用房屋贷款购买一个房产，60%的最高收入人群中只有1.9%有房贷，在40%的底部收入人群中只有3.1%的人有贷款。26个加纳银行中只有5家正式把房屋贷款作为一个产品(即HFC银行、Fidelity银行、CalBank、 Stanbic银行和UT银行)来使用, 但是银行目前只在客户的财产明细基础上提供房屋抵押贷款,此外,加纳住房贷款(GHL), 是该国唯一住宅贷款银行。 加纳银行提供的住房金融贷款比例不到3%在所有的抵押贷款中。大多数银行忽视了住房贷款市场,把关注点放在短期贷款和投资无风险的政府债券和贸易融资等提供更高回报的无风险投资上。在加纳的住房贷款总额超过2亿美元,但是借款人的数量略低于6000。加纳的住房金融系统(占GDP的比重)是0.5%,相比较于其它非洲国家平均占15.7%的GDP, 它是世界上最低的国家之一。尽管一些主要的加纳银行有超过所需的资本,但是他们仍然不喜欢把精力放在房屋抵押贷款上，他们认为花费超过10-20年才能收回投资太慢了。HFC银行是加纳主要的房贷的提供者, 它的房贷款项总额从2009年的3200Million赛地快速增长到2014年12月份的9540million 赛地。假设HFC银行将使用其所有股权授予抵押贷款购买的房子的价格平均为GH￠140 000 （约合35897美元), 那么它只可以提供大约681个房屋贷款。在6家提供房贷的商业银行里， HFC是唯一一家从1996年以来从证券交易所筹集资金用于抵押贷款的。五家商业银行和GHL提供各种抵押房产贷款产品,可以分为四个主要贷款类别。第一个是家庭购买抵押贷款,用于购买新房子。借款人预计最低的成本为房价的20%作为首付,而银行提供房款的80%作为贷款。贷款期限为20年,贷款利息率的变化在27%-32%之间如果使用塞地支付，(也有以美元计价的贷款，固定的利息率在12.5%和14%之间)。第二个产品是家居抵押贷款,用于改造已经购买的房产。这类房产的贷款期一般为五年。另一个产品是房屋完成抵押贷款,用于完成在建房子。最后一个产品是房屋净值抵押贷款,用于实现房产净值的再次投资。购房贷款占据了贷款市场的大部分份额。抵押贷款的货币通常是以当地货币(塞地)或美元计算。美元贷款大多是给在加纳的外来移民或者是以美元为收入的居民。其他人都给塞地作为贷款货币。利率收取的变化在两个类别里也不同。塞地贷款利率高达30%,而不同是美元贷款利率则固定在12.5 - 14%之间(取决于银行)。银行希望借款人使用美元偿还房贷款项是为了降低不断加大的赛