(2013年2月8日公积金调整政策解读.docVIP

一、政策调整背景及原因 1、东莞楼市成交放量，公积金贷款户数与贷款额剧增。 2012年下半年随着各种政策利好的逐渐呈现，楼市预期乐观，成交量节节攀升，在第四季度达到高峰，其中12月成交7369套，创下历史新高。2013年市场延续回暖趋势，1月东莞住宅成交套数6103套，成交面积61.87万㎡，同比去年1月上升346%。 人们的买房热情高涨，入市意愿极强，公积金作为低成本资金，大部分家庭只要符合条件都想把额度上限用足，楼市成交持续高奏凯歌，使用公积金贷款的购房者贡献不少，据东莞市住房公积金管理中心数据显示，2012年东莞公积金新增贷款额为417895.77万元，同比增长幅度高达50.44%，公积金贷款户数与贷款额剧增，公积金管理中心一时压力倍增。 此外，数据显示，2012年东莞公积金存贷比高达56.26%，同比2011年明显上升，贷款总额的增加，无疑加大了公积金的支付危机，从抵抗资金风险的角度讲，公积金存贷比不宜过高。 2、经济不景气个人公积金贷款逾期率大幅上升，公积金管理问题增加。 在全省各地级市的2012年经济数据中显示，东莞去年全年GDP为5100亿元，同比仅增长6.1%，继2009年后第三次没有完成GDP增长预定目标，经济状况再次陷入不景气。 2012年东莞经济的放缓，让许多企业陷入困境，部分经营下滑的企业无法继续或暂时停止缴纳员工公积金，员工对收入的不乐观，部分购房者在办理公积金贷款以后离职，个人贷款逾期率大幅上升，不少公积金还贷停滞，滋生一系列公积金信用管理问题。 3、多重因素造成公积金提取过大。 受2012年东莞经济影响，不少不景气企业的员工离开东莞去其他城市发展，岁末年初也出现一波返乡潮，这部分职工往往将公积金贷款余额提取出来并销户。此外受通货膨胀威胁，货币贬值预期加大，人们的理财意识普遍提高，有机会即提取公积金账户移做他用。楼市的火热，使到人们入市的积极性与迫切性都极大增强，提取公积金付首付或偿还商业贷款，这些因素也都会造成东莞公积金账户提取过大。 4、一线城市楼市调控加码预期加强，二、三线城市政策预期较为平稳。 2013年年初，北京等一线城市房地产市场量价齐升，火爆开局推涨房价预期。1月底地方两会相继召开，一些地方政府也纷纷表态稳定市场预期，一线城市表态尤为严厉。其中北京调控加码预期最强烈。北京市副市长陈刚在两会期间表示，对于房地产调控，政府还有手段。上海市委书记韩正也在上海两会期间表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。深圳市两会则提出，严格执行国家房地产调控政策。广州市长陈建华也表示，今年将继续坚决贯彻落实中央房地产市场调控政策不动摇。这些都意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧，一线城市的楼市调控加码预期加强。而受到国家支持“城镇化”发展的影响，二、三线城市的政策更趋向平稳。 二、政策出台目的——规范公积金管理，降低资金还贷风险。 综合政策出台的背景及原因，此次东莞公积金政策调整并非出于打压市场和需求，更非政策收紧的信号，而是出于规范公积金管理，降低资金还贷风险，让公积金持续、健康地发展。 在年初全国各大城市楼市量价齐升，楼市发展火热，两会又即将召开的大背景下，政策敏感期关于东莞楼市调控是否收紧的猜测喧嚣尘上，东莞中原研究中心认为，未来的政策走向将会出现分化：一线城市楼市调控将趋严，二、三线城市政策平稳。 2月20日必威体育精装版出台的“国五条”政策，其目的也是为了防止楼市过热，最主要还是稳定房价与成交量及房地产市场发展预期，一方面强化中央房地产调控政策，巩固前期调控成果，另一方面消除楼市过火与不实传言，避免市场恐慌。就内容看，缺乏实际的“杀伤力”，没有具体的新政策规定，基本是老调重弹。一房价控制目标前年就已经存在，到目前已经名存实亡；二稳定房价的问责制或者约谈制，不是调控政策，而是行政手段，很难起到效果；三“保持房价基本稳定的原则”，没有实际的约束力；四限购不放松，但是城市范围没有提到，作用不大；五、房产税扩容，无具体时间安排。 两会后，各地尤其是一线城市及2012年房价上涨过快的其他城市，将会根据“国五条”的政策精神出具体的执行细则，但就东莞而言，2012年东莞房价基本与2011年持平，上涨幅度在可控范围，细则影响不大。东莞此时公积金政策的出台降低了东莞后期出台更严厉政策的可能性。 三、政策要点细读 1、首套房公积金贷款首付由两成提高为三成。 【新政】 住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。 【解读】 新政取消小户型优惠，开发商降低首付可对冲政策影响。 此次新政取消了小户型优惠。此前首次购买90㎡以下的自住房可以享受两成低首付，新政后购买首套住房的，住房公积金申请额度不高于房屋总价的70%，也就是说只要申请公积金贷款最低